GERENTES DE PROPRIEDADES CONVERTEM
(“Property Managers Convert”, JPM Mar/Apr 2006)

Á medida em que gerentes de propriedades se involvem na loucura  atual de conversões em condomínio, êles colhem prêmios e enfrentam desafios nunca antes experimentados.

Ninguém nega a fôrça  do mercado de condomínios nos últimos anos.  O número de condomínios e unidades  cooperativas existentes vendidas subiu 37 por cento desde 2002, e o preço medio dos condominios subiu 53 por cento.

Liderando o caminho dentro do mercado de condomínios está a crescente popularidade dos condomínios de conversão- responsável por 33 por cento de todo o mercado de atividade de condomínio em 2005, de acôrdo com a Real Capital Analytics, uma firma nacional  focalizada em pesquisa e consultoria de propriedade comercial com sede em New York.

"Eu chamo as conversões de condomínio de sopa do dia,"diz Nick Xiros, um consultor de Chicago com o Group Construction Services da companhia de seguros Aon.  "É uma dessas modas que começou intensamente há três ou quatro anos atrás e virou loucura." 

E é uma loucura que os gerentes de imóveis decidiram explorar como os números mostram  a tendência está aqui para ficar, pelo menos no futuro imediato.

Loucura por condominios

Conversões em condomínio atingiu alta de dois anos em Setembro de 2005.  Durante 2004, convertedores de condominios  investiram $11.7 bilhões em comunidades de apartamentos, representando pouco mais de 76,000 unidades .

"Quando um incorporador compra uma pedaço de terreno  agora, entre o custo do terreno, o processo de aprovação e permissão e material e mão- de- obra,, é virtualmente impossível prover residência de custo razoável ." Dan Fasulo, diretor de analise de mercado para Dual Capital Analytics

Em comparação, por volta de $26 bilhões em atividade de conversão   teve lugar em 2005, representando 168,000 unidades, de acôrdo com a Real Capital Analytics.  Estes números incluem apartamentos convertidos em condominios- não conversões industriais, hotéis ou  predios de escritorios, que aumentariam estes números. 

Uma circunstância inicial empurrando  a onda de conversões de condomínios foi a falta de residência disponível  pelo país. Incorporadores reconheceram a demanda no mercado por residências  disponíveis com  preço abaixo de $500,000.  Êles começaram a comprar infra-estruturas existentes e renovando-as para atender à demanda, disse Dan Fasulo, diretor de análise de mercado para Real Capital Analytics. 

"Quando um incorporador compra um pedaço de terreno agora, entre o custo do terreno, aprovação e processo de licença e materiais e mão-de-obra, é virtualmente impossível  prover residência de custo razoável,"disse Fasulo.  "Quando você soma todos êsses fatores diferentes, a única coisa que você pode construir e ter lucro é residência de luxo."

Financiando nova fronteira 

Tendo em mente o lucro de residência de luxo, conversões originalmente focalizam  principalmente em converter prédios de apartamentos já existentes em prédios de condomínios, e incorporadores  investem  êles próprios uma quantia significante de dinheiro.

"As conversões iniciais foram feitas pensando no tremendo lucro que derivaria da compra de um prédio de apartamento e convertendo-o em condomínios e gastando muito pouco dinheiro no esfôrço de conversão, " disse Xiros.

Agora, conversões se espalharam pelos mercados industrial, de escritório  bem  como de  hotel.  O lucro é ainda a fôrça principal, mas as margens de lucro estão ficando mais finas porque  menos dinheiro institucional está disponível de bancos e emprestadores..

"Os bancos estão apertando em termos de empréstimo a conversões em condomínios,"disse Howard Jacobson, gerente da Jacobson Brothers em Birmingham, Mich.  "Tem  havido um aumento no número de pessoas que falharam, então financiamento é um problema.  Emprestadores querem saber que isso não é sòmente uma oportunidade de jôgo para uma pessoa, mas que êles têm a habilidade de resolver alguns dos  problemas que podem ocorrer numa conversão em condominio.

Enquanto projetos apartamento- a -condomínio geralmente têm renda de aluguel para subsidiar o empréstimo, riscos ainda existem.  Se um êxodo em massa ocorre diretamente depois que os residentes são informados da pretensão em conversão, donos de prédios e incorporadores podem ir para uma situação de  fluxo negativo.  Se a renda de aluguel abaixa apesar do alto pagamento de hipoteca contraído, Jacobson disse que os proprietários e incorporadores ficam muito expostos.

"Isso pode ser uma situação muito traumática,"disse Jacobson.  "O sucesso fundamental de uma conversão em condominio [de apartamentos ] está na renda de aluguel.  Isso é muito diferente de uma nova construção  onde voce tem uma grande dívida [ existindo] desde o comêço."

O mercado condomínio-escritório  também enfrenta  obstáculos na arena de financiamento e empréstimo. Condomínio escritório são espaços ainda usados para escritórios,  mas permite que companhias sejam donas de seu espaço separado em um edifício.  Devido ao fato de muitos edifícios poderem ter mais de um condomínio escritório, os emprestadores enfrentam  exposição de uma propriedade .

Para sustentar o mercado de escritório -condomínio, algumas instituições financeiras oferecem  empréstimo com base.  E enquanto o cliente tem financiamento forte, os emprestadores estão sempre alegres em fazer um acôrdo, disse David Ertel, principal oficial executivo da Bayview Financial.

"Como um grande emprestador especializado em pequenos empréstimos, estamos felizes em fazer muitos empréstimos pequenos mesmo quando êles somam a uma grande quantia num prédio,"disse Ertel.  "Nossa segurança focaliza na fôrça do nosso cliente." 

Chave de conversão quando terreno está preso

Enquanto certas opções de financiamento não estão  disponíveis a convertedores,  nenhum tipo de propriedade está fora dos limites. Com o influxo de novas construções diminuindo  a quantidade de terreno disponível para construções, incorporadores focalizam suas atenções em propriedades existentes para ficar no jôgo.  Desde depósitos até prédios de apartamentos  dilapidados, qualquer propriedade tem possibilidade.

Conversões de apartamento em condomínio são favoráveis porque êles estão frequentemente  disponíveis;  requerem menos construção; e estão localizados em areas estabelecidas. Pelo fato de apartamentos terem sido originalmente construidos como propriedades residenciais, convertê-los em condomínios tìpicamente  requer mudanças cosméticas- em vez de estruturais.

Converter hotéis em condomínios-onde incorporadores e donos de hotéis convertem uma propriedade hoteleira tradicional em um prédio de condomínio não convencional- é outra tendência popular  em áreas turísticas e urbanas.

De acôrdo com Lodging Econometrics, 32 projetos com 4,831 unidades condomínio-hotel deverão abrir em 2006, e 27 projetos com 5,025 unidades deverão abrir em 2007..            Conversões de velhos depósitos em lofts, silos e outras propriedades industriais estão também aumentando muito em popularidade. Com suas distinções e localizações  tìpicamente urbanas, projetos de reuso adaptáveis focalizam em ambos espaços e estilos de vida. 

Alfged Court é um loft  e casa de vila de 44 unidades incorporada na area Depaul de Chicago.  Foi um espaço de depósito antes de ser convertido por MCZ.  Uma de suas atrações únicas é seu pátio interno. 

Realidades renováveis

Como  a experiência em gerenciamento de vários tipos de propriedades convertidas é unica, a experiência de renovação para as diferentes conversões é também única.

Porque espaços comerciais e industriais convertidos foram originalmente desenhados para propósitos não- residenciais, é muito importante que os gerentes de propriedades entendam o sistema interno e externo do prédio.

"Construção em prédios renovados pode ser muito diferente dos padrões de hoje, então você precisa ter um entendimento significante de construção, sistemas mecânicos e como o prédio opera,"disse Tom Taylor, vice -presidente do grupo de condomínios  Draper and Kramer's em Chicago.

Alguns prédios gerenciados por Kathleen Corbett, vice- presidente da Hammond Property Management Inc, em Cambridge, Mass. foram construídos por volta de 1910, and muitos necessitam  reparo nas juntas dos tijolos- o reparo na alvenaria do prédio, tijolos e argamassa e fachada e uma preocupação comum dos gerentes de propriedade.  A maior parte dos prédios necessitam reparo nas juntas após uns 25 a 30 anos de exposição.  O custo é frequentemente inescapável por causa dos padrões dos governos nacional e local..

Corbett disse que o reparo nas juntas do exterior de um dos seus prédios agora vai custar U$1.5 milhões de dolares e os proprietários vão ser rateados em U$60.000 extras.

Apesar das extensas despesas com frequência  agregadas a à renovação de prédios,Corbett disse que aumentando o valor de um prédio e sua area ao redor pode ser uma experiência gratificante para qualquer gerente de propriedade.

Quando Corbett tomou posse de dois prédios descuidados  convertidos em apartamentos, ela trabalhou com as diretorias do condominio para ajardinar, pintar, decorar as áreas comuns e lavar as janelas para posicionar devidamente a propriedade .

"Quando um prédio está realmente negligenciado, é glorioso para mim ajudar a aumentar o valor da área comum fazendo realmente simples melhoramentos,"ela disse.  "Uma vez que você começa a cuidar da propriedade, todos os donos de unidades começam a ter o mesmo interêsse investido e ficam extremamente excitados.  Eu digo aos meus funcionários para tratar nossas propriedades como se fôssem nossas casas." 

Convertendo  a maneira de pensar de residentes prova ser um desafio

Enquanto ter residentes no conselho e excitados sôbre a conversão de uma propriedade é gratificante, experimentando resistência de residentes que agora são donos em vez de alugar pode ser mais comum e desafiante.

"Quando um prédio está realmente negligenciado, eé glorioso para mim ajudar a aumentar o valor da área comum fazendo realmente  simples melhoramentos," ela disse.  "Uma vez que você começa a cuidar da propriedade, todos os donos começam a ter o mesmo inteêsse eufórico e ficam extremamente excitados.  Eu digo aos meus funcionários para tratar nossas propriedades como se fôssem nossas póprias casas.

"Kathleen Corbett, vice presidente da Hammond Property Management Inc. 

"Há uma   maneira de pensar  inerente às pessoas que costumavam ser [ inquilinos ] e agora são proprietários," disse Corbett.  "Como [inquilinos],  quanto tinham vasos sanitários vazando, êles dão um telefonema [ ao dono ou gerente] e fica consertado.  É muito difícil ensinar  às pessoas que tudo dentro de suas quatro paredes agora é da responsabilidade deles."

Residentes transitando de alugar apartamento para dono de condomínio no mesmo prédio não são as únicas pessoas lutando com limites e entendendo seus papéis e responsabilidades relacionadas com a propriedade.  Residentes vivendo em ex-depósitos e propriedades industriais convertidas em condomínios têm também que reconhecer algumas diferenças.

" É muito diferente viver em um prédio que foi construído em 1910 como um depósito do que viver em um condomínio novo."diz Taylor.  Donos que mudam para prédios convertidos necessitam entender que haverá uma continuação de reparos e projetos importantes."

Arranjos não convencionais que hotéis-condomínios  provêem- operação como estância de quatro estrêlas provendo tanto para  o hóspede como operando como  condomínios lidando com donos- também apresenta desafios .

"Quando você está gerenciando simples  prédio condomínio , os donos são residentes ou temporários ou permanentes, mas você não os está tratando como convidados," disse Mark Geier, antigo vice -presidente de vendas e marketing da Ocean Waters Development.  "Gerenciamento naquele caso  certifica-se  de que a grama está cortada, que o prédio seja pintado, a piscina está limpa, que consertos necessários são feitos e mantém contrôle das mensalidades da associação de condomínos e o orçamento.  Gerentes de [ hotel-condomínio] não sòmente fazem isso, mas também têm outra infra- estrutura  de tratar donos como convidados." 

Comunicando desafios

Com tantos desafios e problemas em potencial, comunicaçaão é vital para suceder no negócio de conversões.  Corbett disse que ela se apóia na constante comunicação com as associações de condomínios e residentes dos prédios  de apartamentos convertidos.

Tôda semana, cada residente recebe um atualização por escrito do que está acontecendo no prédio e como êles serão afetados.

"Comunicando qualquer coisa que pode se tornar negativa tôda a semana irá eliminar muita frustração das pessoas," ela disse.  "O gerente de propriedade tem que segurar muita mão de residentes.  Segurar a mão é provàvelmente 50 por cento do meu trabalho."

Paul Bettano, principal oficial financeiro e responsável pelo gerenciamento de propriedade da Symes Associates LLC em Beverly, Mass, disse que educando residentes sôbre as diferenças entre morar em construção nova e em prédios reabilitados, particularmente espaços industriais modificados, é importante.

"O assunto que vem à tona em conversões de condomínios eé que o prédio não é perfeito," disse Bettano.  "Você pode ter um pedaço de alvenaria que irá cair do arco da janela; isto não significa que as janelas vão desmoronar.  Isto apenas significa que é um prédio de 100 anos.  Você precisa educar as pessoas e fazê-los saber que não ê o mesmo que morar numa casa com paredes de gesso e papel de parede.  Uma vez que eles entendem isso e apreciam as nuances, as pessoas ficam bem felizes com isso."

W. Press Courtney, presidente da Waccamaw Management- uma compania que gerencia hotéis convertidos- disse que comunicação e educação nao são problemas grandes para êle porque o desenho inicial da propriedade já provê para comfortos das pessoas e  tinha a intenção original de ser habitada por  pessoas .

No entanto, a qualquer momento em que gerentes de imóveis têm que trabalhar com estruturas com mais de 20 anos ou 30 anos , ou com estruturas não inicialmente planejadas para residências, êles vão enfrentar problemas, êle disse.

"Voce está lidando com estruturas que foram construídas com propósitos diferentes, então haverá sempre coisas desde orçamentos obrigatórios até problemas estruturais que não podem ser mudados e que seriam melhores para a estrutura com a finalidade anterior," disse Courtney.

Êle disse que na verdade, a maioria dos gerentes de propriedades prefeririam trabalhar com construções novas do que conversões para eliminar algumas das dores de cabeça de manutenção.

"Gerentes de propriedades nem sempre podem gerenciar uma nova construção," êle disse.  " Não há suficientes delas disponíveis para pagar nossas contas."

No fim do dia, no entanto, Courtney disse que gerenciar bem propriedades convertidas é uma boa maneira de se ganhar a vida.

"Renovação urbana é uma coisa fantástica,"disse Courtney. "Conversões são ótimas quando incorporadores fazem os números funcionarem e a qualquer momento êles podem evitar que um prédio  velho desabe na rua:  Êles são renovados, têm boa aparência novamente e são providos de nova vida."

Diana Mirel é escritora contribuinte da JPM.  Perguntas relativas a êste artigo podem ser enviadas à kgunderson@irem.org.

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Conversões de hotel em  condomínio  recebem quatro estrêlas

Conversões de hotel em condomínio  tiveram um impulso nos últimos anos, especialmente em áreas turísticas, como Florida, de acordo com Lodging Econometrics.

Depois dos donos de hotéis converterem seus hotéis em condomínios, os compradores e investidores podem comprar unidades individuais dentro do hotel e repartir as despesas gerais, responsabilidade e lucro com o hotel.  Após a conversão, muitos dêsses projetos ainda operam como hotéis com amenidades de quatro estrêlas.  No entanto, indivíduos e investidores são donos de unidades individuais e têm uma associação de proprietários.  Muitos donos de unidades no entanto  não moram nesses hotéis todo o tempo.

Em Daytona Beach, Fla., Ocean Waters Development recentemente converteu o Plaza Resort & Spa, de 100 anos em condomínios por $60 milhões.  A companhia atua como uma incorporadora, gerente de propriedade e gerente hoteleiro da propriedade.

Ocean Waters Development reconhece os benefícios de converter uma propriedade histórica em uma destinação madura para reposição.  A popularidade crescente de conversões de hotel em condomínio e os altos preços de propriedade encorajam mais ainda o desenvolvimento.

"Se [donos de unidades] querem conseguir uma corrente de honorário de propriedade, êles têm a opção de colocar isso no nosso programa de gerenciamento de aluguel, e então suas unidades serão oferecidas ao público como hotel suites," disse Mark Geier, antigo vice presidente de vendas e marketing da Ocean Waters.  "É um negócio de um hotel de um quarto numa propriedade de 322 quartos, e donos de unidades dividem o honorário[ com o dono do hotel]."

Waccamaw Management LLC em Pawleys Island, S.C., está expandindo sua pasta de gerenciamento de propriedade abraçando também o movimento de conversão de hotel em condomínio. 

"Para expandir o mercado,[ incorporadores e donos de hotéis] estão indo para conversões de hotel em condomínio, e é um paço natural para nós estarmos envolvidos nele,"disse W. Press Courtney, presidente da Waccamaw Management.  "Podemos prover muito conhecimento do ponto de vista operacional."

Waccamaw tem uma história de gerenciamento de prédios de condomínios e tem muito conhecimento em gerenciar associações de proprietários de casas, preocupações de residente, orçamentos, avaliações, manutenção e reparos.

Então, Waccamaw  juntou-se ao incorporador num novo projeto de conversão  determinando o orçamento operacional da propriedade, determinando avaliações, e estabelecendo melhores práticas operacionais.  Quando a conversão estiver completa, Waccamaw irá gerenciar a associação de proprietários, manutenção, seguro e avaliações e iraá trabalhar com os donos do hotel que gerencia o programa de aluguel.

O Plaza Resort & Spa  é um hotel convertido em condominio em Daytona Beach, Fla.  A propriedade é ainda gerenciada como um hotel com amenidades de quatro estrelas, mas muitas das unidades são de propriedade de indivíduos  querendo dividir as despesas e responsabilidades com o hotel.