USO MULTIPLO
(Mixed Bag, JPM Sep/Oct 2006)

A construção de propriedades de uso misto cria desafios para os administradores que lidam  com as necessidades de inquilinos diferentes.

Por Allan Richter

O Time Warner Center de $1.6 bilhões  no Columbus Circle em New York é um Erubik’s Cube de usos múltiplos.  O complexo de torres gemeas de 750 pés abriga o centro mundial da Time Warner, o hotel de luxo Mandarin Oriental, espaços para lojas, restaurantes, escritórios,  apartamentos de luxo, os estúdios de transmissão de produção ao vivo da CNN, e uma sala de concertos.

    “ Administrar um prédio como este é como conduzir uma orquestra.  Você tem que se certificar de que todas as partes estão em harmonia,” disse David Froelke, vice -presidente senior e gerente geral de lojas da Related Companies, o incorporador do projeto. Estamos sempre examinando um uso contra o outro para ter a certeza de que o que um faz não interfere com o outro.”

    Fazer com que os diferentes componentes de uma incorporação de uso misto funcionem bem juntos, involve uma contradição inerente.  Incorporadores devem proporcionar  áreas comuns e aspectos que unam e envolvam em uma propriedade  uma mistura de inquilinos diferentes sem permitir que uns desrespeitem os espaços privados dos outros.

    “ O importante é saber o que você vai construir, entendendo o sinergismo de todos os usos e das necessidades deles, e então construir a partir daí, “ disse Froelke.

    A destresa de um incorporador em construir um projeto de uso misto une-se`a habilidade  de um administrador em gerenciar o projeto. Apesar dos administradores tìpicamente pisarem em incorporações  mistas muito depois do último prego ter sido colocado, o seu sucesso acomodando diferentes inquilinos e comunidades sob um mesmo teto depende mais de como as construções são planejadas e edificadas..

    “ Se os sistemas corretos estão no lugar,”, disse Froelke, “ o que falta fazer é aprimorar  a experiência e a sinergia que ocorre dentro do prédio.”

USO MISTO -  OS ALTOS E BAIXOS

Planejando e construindo um projeto de uso misto de baixo para cima não é fácil considerando os inúmeros  problemas de desenho nas mãos.  Necessidades de segurança, eletricidade e outras cargas de utilidade, necessidades de estacionamento, manutenção, tubulação, proteção contra incêndio e até mesmo como uma incorporação é montada durante a construção varia para varejistas, residências, escritórios e outros inquilinos.

O Time Warner Center na cidade de New York é o centro de tudo desde o  hotel aos  estúdios de produção  ao Vivo  CNN ao Jazz no Lincoln Center.

    “ Você tem que planejar com antecedência,” disse Froelke.  “ Você tem que colocar os componentes certos no começo porque depois será quase impossível reajustá-los.”   Fazer uma mudança geralmente leva à mudanças em  todos os outros locais  de um projeto, que pode ser tornar caro e interferir nas construções dos prédios, disse.

Projetos  verticais de uso misto onde diferentes inquilinos estão  sob um mesmo teto em vez de separados entre os diferentes prédios como no caso de projetos  horizontais de uso misto, são especialmente dificeis de construir com o objetivo de diminuir o impacto entre os  inquilinos, disse Eric Brock, dono e diretor da divisão de residência  mista e estúdio, da firma de Arquitetura Lord, Aeck & Sargent sediada em Atlanta.

    “À medida em que voce aproxima mais diferentes usuários com requisitos diferentes,  voce encontra maiores problemas e  desafios em termos de desenho, construção e gerenciamento,” disse Brock.

    Devido ao fato de usos diferentes estarem colocado um em cima do outro, certos sistemas técnicos como encanamento, correm para  cima e  para baixo e conectam  entre usuários.  Muito frequentemente, incorporadores inexperientes colocam unidades residenciais diretamente acima de varejistas antes  de desenhar um espaço “ interstecial” onde encanamentos e fios elétricos podem ser guardados entre duas unidades, disse Ray Peloquin, vice presidente da  RTKL, uma firma de arquitetura em Baltimore.

     Além disso, mesmo que diferentes inquilinos e residentes contem com sistemas técnicos como HVAC ou aquecedores de água de graus variados, inquilinos e residentes frequentemente compartilham esses sistemas.  Caso um varejista faça algo que afete negativamente o sistema de ventilação, seu espaço não será o único afetado.  Residentes que possivelmente exigissem   menos do sistema também seriam afetados.

    Charlotte Strain, CPM e diretora senior de varejo para Avalon Bay, disse que separar o maior número  possível de sistemas é de grande valia.  Sistemas separados diminuem o impacto de um  inquilino sobre o outro,  e fazem com que seja mais fácil para os administradores de propriedades recobrar despesas operacionais.

    Sistemas Técnicos em duplicata exixtem no Time Warner Center para combater o maior número de problemas que sistemas ligados podem criar.  A incorporação tem dois planos centrais- um para a Time Warner e outro para o resto do prédio.  Tendo inúmeros resfriadores, bombas, tubulações principais de água  e  tubulações de gás no local permite  que um  sistema de suporte alimente o prédio caso outro sistema falhe.

O projeto misto na Gaines Street, em Tallahasse, Florida,
terá unidades residenciais em cima de varejo.

CAUSAR  RECLAMAÇÃO

Sistemas técnicos em duplicata,  junto com outras construções de desenhos criativos vêm bem à mão quando tentando criar uma experiência sensorial positiva para inquilinos e visitas de um projeto de uso misto.  À vista, som e cheiro de uma incorporação de uso misto é tão diverso quanto a mistura de inquilino,

    “ Haverá reclamações de interêsses competitivos,” disse Strain.  “Varejo é barulhento, cintilante, excitante e vibrante,  é  a razão porque os planejadores urbanos gostam dele.  Residentes também vão achar que é bacana um Whole Foods embaixo, mas não tanto às 11 horas da noite.”

    Som é uma das maiores preocupações em desenvolver  projetos de uso misto, disse Brock.  Som que invade os outros inquilinos é muitas vezes o resultado de espaços e buracos criados pelos sistemas de encanamento, fiação ou ventilação e montagem de tubulação para restaurantes.  Ele disse que isolando essas áreas é importante para que não transmitam vibrações para as unidades residenciais.

    Uma enorme janela de vidro se estende  desde o átrio de quatro andares Great Room no Time Warner Center- onde estão localizadas as lojas de varejos- até a sala de espetáculos de Jazz Allen Room no Lincoln Center.  O vidro foi desenhado para bloquear os sons urbanos a fim de que não interfiram com as apresentações.

    “Apesar de que  tudo o  que é possível fazer foi feito para fazer as apresentações artísticas locais  de Jazz acùsticamente perfeitas, há momentos em que o barulho vem do Great Room para o local,” disse Froelke.  “Se eles estão tendo uma apresentação mais baixa e nós estamos tendo um grande evento no Great Room, temos que fazer o possível para ajustar devidamente o horário de cada evento e apresentação.”

    Com relação a  outros potenciais incômodos invisíveis , cheiro está lá em cima com o barulho.  Ventilação dos restaurantes em projetos mistos deve terminar no teto em vez  de no orifício de entrada de ar, varanda ou área externa perto de onde pessoas podem estar trabalhando, disseram  incorporadores da Peterson Management L.C. em Fairfax, Virginia.  Eles afirmaram que tìpicamente, evitam entrada ou saída de restaurante no saguão.

    Além disso, restaurantes deveriam  ter seus próprios sistemas de ar condicionado.  A pressão do ar deve ser maior em áreas de prédios designadas para outros usos, a fim de que o ar vá em direção aos restaurantes em vez de ao contrário. Strain mencionou que os sistemas de ventilação dos restaurantes deveriam ter colunas de lavagem para limpar os canais de saída dos seus sistemas.

PROBLEMAS DE ESTACIONAMENTO

Estacionamento é um dos arranjos mais complicados de uma incorporação de uso misto.  Se não fôr projetado corretamente, pode se transformar numa grande dor de cabeça para administradores de propriedades que terão que enfrentar rivalidades  entre inquilinos.

    Incorporadores e administradores de propriedades  mistas não só deverão lidar com diferentes categorias de inquilinos, mas também com sub-categorias.  Consideremos os grandes varejistas como Target e Circuit City residindo com boutiques pequenas nas lojas da Midtown Miami, propriedade projetada pela Developers Diversified Realty, uma firma de incorporação e administração sediada em Beachwood, Ohio.   
   
    Planejada para abrir neste outono,  a incorporação de 645,000 pés quadrados estará ao lado de 2,800 residências na Avenida North Miami.  A instalação diversificada significa que a Developers Diversified Realty  teve que  moldar estacionamento para cada tipo de inquilino.

    Devido ao fato de que o local urbano não tem espaço disponível, Midtown Miami não tem o tipo de área de estacionamento típico de um shopping de grandes varejistas de âmbito nacional.

 As Lojas no Midtown Miami em Miami misturam grandes varejistas com boutiques pequenas, bem como residências.  Como resultado , foi necessário um plano detalhado de estacionamento.

    Ao invés, a incorporação  apresenta estacionamento construido em diferentes coberturas, cada uma com entradas para as lojas.  Manobristas ajudarão a melhorar o problema de espaço limitado.  Consumidores podem chegar às portas das lojas  onde querem fazer compras  antes que seus carros sejam estacionados em uma grande dependencia local.

    “As exigências dos grandes varejistas em termos de estacionamento é maior proximidade, área de desembarque, fácil acesso de entrada e saida,” disse John S. Kokinchak, vice presidente senior de administração de propriedade da Developers Diversified.  “ Ao mesmo tempo, temos que equilibrar com as outras partes da incorporação que são mais um centro de estilo de vida, onde voce quer encorajar o inquilino a estacionar, dar uma volta e não simplesmente entrar e sair correndo das lojas.”

    Para evitar que os residentes da incorporação tomem espaços de estacionamento cobiçados pelos consumidores do varejo, Developers Diversified planejaram uma área de estacionamento residencial, disse Kokinchak.  A área separada também dá aos residentes uma sensação extra de segurança.

    “Tecnologia de encaixamento” está sendo instalada para assegurar que os residentes usem seus espaços de estacionamento e não os dos varejistas.”     Os residentes sòmente poderão deixar seu local de estacionamento se a leitura em seu cartão chave determinar que os residentes entrando usaram seus cartões para entrar no estacionamento principal e depois usaram novamente para entrar na área de estacionamento residencial.

    Para manter mais os inquilinos varejistas felizes, o incorporador colocou os espaços residenciais de estacionamentos mais longe das lojas.  “ Nós medimos o valor dos espaços de estacionamento nesta industria pelo tempo de giro,” disse Kokinchak.  “ Cada giro de um espaço é outro cliente.  Então nós queremos empurrar o consumidor de maior tempo de estacionamento  para a área menos desejada.”

MUDANÇA LÓGICA DE CARREIRA

Pode ser difícil imaginar poque um administrador de propriedade  poderia tolerar todas essas dores de cabeça extras que vêm com o intenso trabalho de administrar uma propriedade de uso misto.  Porém Strain disse que os desafios  agregados às incorporações de usos  mistos são a razão porque ela gosta de administrar esses tipos de propriedades.

      “ Tem mais desafio do que administrar um só tipo de uso,” disse.  “ Pessoalmente e profissionalmente para mim, não é tão estagnado e antiquado.  É mais divertido fazer algo que  encontra impecilhos na estrada.”

    Onde os donos de incorporaçoões de uso  misto devem recrutar e empregar administradores- especialmente se eles não têm experiência em uso misto?   Escolhendo entre administradores com experiência residencial ou um com experiência no varejo, Robert Bair,  presidente da Winner Baird Real Estate Inc. De Corona, California, disse que escolheria o último.

    “Eu dou valor a uma pessoa que sabe lidar com donos varejistas, que [é] motivada para negócios,” disse Baird.  “É a habilidade de pensar lògicamente mais do que
emocionalmente, e do ponto de vista de negócio, geralmente é uma resposta lógica.  Do ponto de vista residencial, é uma resposta emocional.  Voce nunca pode se envolver na emoção, voce tem que resolver o problema.”

    Strain disse que com  o rápido crescimento em popularidade das incorporações de uso misto, acelerada pela tendência em direção  ao Novo Urbanismo e o crescimento de centros de estilo de vida densos onde residentes dão aos varejistas uma base comercial existente, administradores- não  importa o que administram no momento- precisam conhecer esses tipos de propriedades.

    “ Essa é a tendência do futuro,” disse Strain.  “Há pouca terra, e ou voce tem que imitar os outros ou será deixado para trás.  Se voce não ganhar experiência [administrando uso misto ], voce será um dinossauro.  É o mesmo que ser ignorante em computador no mundo de hoje.”

Allan Richter é um escritor contribuinte da JPM.  Perguntas referentes a esse artigo podem ser enviadas para kgunderson@irem.org.

Se voce é um administrador de propriedade pensando em trabalhar em uma incorporação de uso misto ...

• Estude os planos da incorporação para determinar se planejamento adequado e desenho coordenaram os vários usos do projeto de modo  que  um não tenha invadido o outro depois da construção.
• Empregue um arquiteto or consultor para interpretar os planos se voce não é bem versado em documentos e planos arquitetônicos.
• Visite a incorporação e fale com inquilinos representando cada uma das clientelas do projeto.
• Tenha confiança em si, mesmo que voce não tenha experiência administrando uma propriedade de uso misto.  O incorporador ou dono do projeto ficará impressionado com sua capacidade multipla de administração e habilidade em resolver problemas lògicamente.