QUEBRANDO A TRADIÇÃO
(“Breaking Tradition”, JPM July/Aug 2006)

Os gerentes de imóveis olham além do gerenciamento tradicional de propriedades, temperando seu portfólio com desenvolvimentos exóticos e únicos.

Por Darnell Little

Para a maioria dos corretores de imóveis profissionais, o  gerenciamento de propriedade  significa manter as operações do dia a dia de um prédio de apartamentos, um condomínio alto ou um complexo de escritórios.  Um shopping pode ser o local mais exótico encontrado num tipico portfólio.

      Porém, cada vez mais gerentes de propriedade estão se tornando responsáveis por propriedades atípicas como estações de ski, portos de exportação e clubes de golfe.  Essas propriedades estão deslizando para um número cada vez maior de portfólios de imóveis,  trazendo com eles um jogo de oportunidades financeiras únicas e desafios operacionais.

     "Nós vemos nossos clientes ficando cada vez mais envolvidos em projetos fóra do imóvel tradicional," disse Dennis Yeskey, líder da firma de mercados de capital imóvel Deloitte & Touche LLP.  "Nós vemos muitos investidores indo para mercados secundários e terciários, onde eles anteriormente não tiveram operações de gerenciamento."

      Com a explosão do  mercado imobiliário pelo país, as oportunidades em mercados tradicionais de propriedades estão ficando escassas- fazendo com que investidores com imaginação explorem territórios  menos privilegiados,  disse  Yeskey.  Disse ele que  investidores que fazem um esforço para investigar esses mercados especializados podem conseguir lucros em áreas onde a maior  parte de especuladores imobiliários ainda não sabem que existem.  E enquanto ser dono de um clube de golfe ou uma estação de esquiar podem ser estranhos para a maior parte de investidores,  disse que muito dos fundamentos básicos de gerenciamento de propriedades ainda se aplicam.

     "Uma estação de esquiar, por exemplo, tem condomínios,  e há um certo número de lojas,"  ele disse.  "E há também restaurantes- coisas ao longo desta faixa.  "Então apesar de ser uma estação, não é algo extravagante."

{Embarcadero Park no Porto de Oakland inclui  uma série de caminhos  intermitentes  de contorno de costa a beia-mar.  A propriedade inclui também restaurantes, marinas e negócios ao longo do caminho.}

DESENVOLVIMENTO QUASE ARRUINADO

CPM Dennis White passou grante parte de sua carreira gerenciando uma unica propriedade.    De 1977 até 2004, White gerenciou imóvel no Porto de Oakland, que está situado  em 19 milhas de costa ao longo da Baía de San Francisco.

      O porto é dono e opera o Aeroporto Internacional de Oakland, bem como  o quarto porto marítimo mais movimentado do país. Existem no porto operações ferroviárias e de caminhões, junto com prédios de escritórios, restaurantes, espaços para lojas, um clube de golfe e um parque industrial.

      Durante  quase 30 anos, White jogou com responsabilidades de desenvolver negócios comerciais no porto, analisando contratos e gerenciando imóveis. Segundo ele o trabalho era frequentemente um rodamoinho de atividade.

     "Raramente havia um  momento de tédio,"disse White.  "Havia novo desafio a cada dia.  Foi um dos trabalhos mais estimulantes que eu pude imaginar."

      Uma das lembranças mais vívidas da carreira de White foi  quando o Departamento de Defesa decidiu fechar uma base militar  de 500 hectares adjacente ao porto. White viu a oportunidade de agarrar a terra e usá-la para uma área comercial.

      Porém para anexar a antiga base à propriedade do porto, primeiro ele teve que retirar o depósito ferroviário da Union Pacific que estava localizado ao longo da área marítima.
White disse que logo descobriu que isso não era um depósito ferroviário comum: Era onde a histórica estrada de ferro transcontinental terminava na Costa Oeste.  White disse que  o depósito ferroviário é um espólio protegido do sistema de  transporte comercial-interestadual de significado nacional e internacional.  É a parte importante de transporte ligando a Costa Leste a Oeste.   A princípio,  o trabalho de desenvolver a região parecia impenetrável, disse White.

     "Eu esperava que rissem de mim," disse.  "Porém com um pouco de imaginação, e o desejo e coragem de pegar o telefone para dizer que eu estava interessado em falar com você a respeito de mudar o seu terminal ferroviário, na verdade finalmente aconteceu."

      Em 1988 o porto começou a desmontar perto de 15 milhões de pés quadrados de prédios militares e usou o espaço  para um pátio  de estacionamento de containeres internacionais- dobrando sua área geográfica.  Como resultado, White disse que o movimento do porto teve um crescimento rápido.

 Ele disse ser necessário uma mistura unica de jogos de destrezas e habilidades para administrar um porto.  "A pessoa necessita ser muito criativa ,{mas} ao mesmo tempo ser técnica o suficiente para poder analizar  crìticamente os possíveis resultados," disse.  "E você tem que ser corajoso o suficiente  para ser ridicularizado.  Você deve pensar que pode fazer algo diferente e realmente esperar que aqueles que estão à sua volta poderão ou não entendê-lo, ou não poderão ver o mesmo que você.

"{ O sétimo buraco do clube de golfe está atrás das casas na Centerpointe Country Club.}

DIAMANTE EM BRUTO
Max Farash, fundador da Farash Corporation, em Rochester,NY, tinha sua própria visão quando êle viu um  pedaço de terra de 400 acres à disposição em Canandaigua, NY, aproximadamente  há vinte minutos fóra de Rochester.

      Sua visão levou ao desenvolvimento do Centerpointe Country Club- apartamentos, casas e um parque comercial com 160 acres, clube de golfe de 18 buracos  bem no meio da propriedade.  Quase todas as casas e cinquenta por cento dos apartamentos estão à volta do clube de golfe, criando um efeito visual forte que é um ponto importante para  os  novos residentes, disse Jerold Warkins, presidente de marketing e desenvolvimento para Farash.

     "Você tem um parque como quintal- muita natureza bem  atrás de sua casa."

      Mas manter este clube de golfe não é coisa fácil.  Manter empregados é um desafio porque a estação de golfe não dura o ano todo: Ela vai de Abril até Novembro.  Farash tem um golfe profissional com uma equipe, uma equipe no  restaurante do predio do clube  e uma equipe que cuida do gramado e que a companhia tem que esforçar-se para trazer de volta a cada ano.

"Nosso grande problema é conseguir gente de qualidade de volta para que  não tenhamos que começar do zero e  treiná-los de novo," disse Watkins.  "Para conseguir um cozinheiro decente  que ficará  com você cinco ou seis meses por ano, isso é muito difícil de fazer."

Outro desafio, disse ele, é manter 160 acres de gramado..
     
     "Lá fóra a média de terreno para uma casa é provavelmente um terço de um acre," disse Watkins, "então pegue o trabalho necessário para manter seu gramado e multiplique isso por 500 por cento."

      Aprender  os macetes de como cuidar  do gramado de golfe e como lidar com a falta de previsão da natureza tem sido uma educação contínua.  Farash recentemente modernizou um sistema de irrigação de 30 anos com um novo e mais moderno.   Após a instalação do novo sistema, Rochester teve  a estação mais molhada de que se tem notícia.

     "Nós estamos passando por  estações muito secas aqui, e o antigo sistema  estava sempre dando defeito,"disse Watkins, " e se não há água para o verde a cada dois dias, você tem um grande  problema.  Então gastamos todo esse dinheiro para colocar um sistema de irrigação, e na estação seguinte nós o usamos três vezes.

     "Enquanto Watkins disse que ser golfista não é necessário para gerenciar com sucesso uma propriedade com clube de golfe,  ele disse que um gerente necessita ter uma vasta gama de conhecimentos.

     "Eu sou golfista, então eu entendo até certo ponto o que acontece num clube de golfe,"afirmou.  "Porém, você precisa de alguém com tino para negócios, que saiba como cuidar de seus custos, conseguir empregados fixos e olhar o futuro para manter o negócio vivo e contínuo."

SACOLA MISTA
Stephen Bilan disse que achar um gerente de propriedade que lida com uma sacola mista de propriedades mais do que no seu portfólio é um desafio.  Ele é o gerente geral da USS Real Estate, uma divisão da United States Steel Corporation, que incorpora propriedades para venda ou aluguel em locais suspensos de produção de aço doméstico.

      Uma das propriedades de Bilan é a Keystone Industrial Port Complex, localizada perto do  Rio Delaware em Bucks County, Penn.  O complexo tem o mais longínquo porto  de águas profundas no interior do Leste dos Estados Unidos.   É também o centro de um depósito ferroviário, algumas usinas de força, um tratamento de esgoto e um fabricante  espanhol de moinhos de vento.
      Bilan disse que seu trabalho justifica um estudo da Harvard Business Review.  Ele tem um diploma de engenheiro civil, além de um MBA, e disse que algumas vezes  não são  suficiente para que ele termine o dia.

     "É mais do que um trabalho de tempo integral", disse.  "Eu gostaria {de dizer}que eu sou inteligente suficiente para trabalhar 40 horas por semana.  Mas trabalhamos longos dias.  Ao mesmo tempo que tentamos atrair negócios, ainda temos que operar, manter e fazer melhoramentos no local para acomodar os negócios já instalados lá."

      Bilan tem uma equipe lhe ajudando a ir ao encontro das variadas necessidades de seus clientes. Explicou que a experiência educacional de sua equipe inclui quase todas as disciplinas de engenharia, mas o trabalho necessita de muito mais do que aquilo.

     "É importante reconhecer que pessoas precisam ter  não sòmente  habilidade técnica, mas também  recursos financeiros para fazer coisas de custo razoável," disse.  "O outro ingrediente importante  é procurar a habilidade que necessitamos e isso pode tomar a forma de estudos especiais necessários para operar o porto ou proporcionar tratamento de água  e de esgoto.  E dependemos muito de consultores  aqui.

      Gerentes de propriedade e investidores desejosos de olhar para  além do caminho já conhecido irão encontrar um número de possibilidades atingindo muito além de prédios comuns de  condominios residenciais e prédios de escritórios.  E na medida em que o mercado imobiliário continua em expansão, espera-se que essas oportunidades cresçam ainda mais.

     "Há tanto dinheiro flutuando  no mercado comercial imobiliário procurando retorno, que os investidores têm que encontrar outras saidas para seu dinheiro," disse Yeskey, da Deloitte.  "Então os mercados especializados são muito populares.   Com todo o dinheiro no mercado agora, ele está atraindo muito interesse, e não se espera que isso termine tão cedo."

Darnell Little é uma escritora contribuinte do JPM.  Perguntas relacionadas a este artigo poderão ser enviadas a kgunderson@irem.org

Vista aerea do Keystone Industrial Port, o porto de água profunda mais interior da Costa Leste.