RUA PRINCIPAL VIRA CORRENTE EM VOGA
("Main Street Goes Mainstream", JPM Nov/Dec 2006)
Com o seu toque " Rua Principal, USA", LIFESTYLE CENTERS (são um novo estilo de shopping planejados como um centro de cidade, com uma RUA PRINCIPAL e outras ruas laterais , pontilhadas de boutiques de alta classe e sem uma loja âncora, com estacionamentos em frente às lojas e facilidade de movimento tanto para os pedestres como para os carros) estão aumentando muito em popularidade- e com o conceito florindo vem um jogo 'único de prêmios e desafios.
Por Darnell Little
Diga as palavras “ LIFESTYLE CENTERS,” e algumas pessoas podem pensar em club de ginástica e nutrição. Mas “LIFESTYLE CENTERS ” são na verdade a última etapa na evolução de shoppings.
Essas novas cidades comerciais urbanas são centros urbanos plenos de lojas onde visitantes podem fazer mais do que sòmente fazer compras- e estão provando terem bastante sucesso.
Aproximadamente 150 “LIFESTYLE CENTERS “estão presentemente em operação, de acordo com informação do International Coucil of Shopping Centers. Sua popularidade cresceu exponencialmente durante os últimos anos. Enquanto 32 LIFESTYLE CENTERS abriram na década de 1990, quase 90 abriram desde 2000, e muitos mais estão em construção.
“As tendências são muito fortes”, disse Mez Birdie, CPM e diretor dos serviços de varejo e investimento para NAI Realvest. “ Os “LIFESTYLE CENTERS “ oferecem mais divertimento do que o “ mall” tradicional. Eles têm uma melhor variedade de restaurantes, teatros e shopping- daí sua popularidade. Até mesmo o cenário e ambiente são mais atraentes, e fazem, com que as pessoas queiram passar mais tempo neles comparado com o “ mall “ tipico regional.”
DEFININDO A TENDÊNCIA
A definição técnica de um “”LIFESTYLE CENTER é um shopping aberto que tem o desenho de uma rua principal. Eles têm de 150,000 a acima de 500,000 pés quadrados. São construidos em áreas mais afluentes e têm áreas grandes de comércio, de acordo com informação do IREM. Enquanto o comércio varejista é abundante, estes centros incluem bastante locais com restaurantes e entretenimento como cinemas, o que faz a experiência muito mais do que sòmente fazer compras.
Muita enfase está sendo colocada no desenho e paisagem- dando ao “LIFESTYLE CENTER ” uma praça de vilarejo ou atmosfera de Rua Principal. E enquanto estes centros podem ter uma loja importante, o foco está em boutiques de alta qualidade e lojas especializadas, não em uma “ loja âncora “.
Captar o ambiente de Rua Principal foi o plano por trás da Village of Rochester Hills em Rochester Hills, Michigan, disse Jim Fielder, vice presidente da Robert B. Aikens & Associates, que inaugurou o centro em 2002. Esta construção de 375,000 pés quadrados captou um desenho de ruas com lojas ao longo de boulevards oferecendo bastante estacionamento na rua.
“ Tentamos na verdade criar uma atmosfera de centro da cidade- algo como o que existiu há 40 ou 50 anos atrás em uma comunidade residencial que realmente não tinha um lugar de reunião própria,” disse Fielder.
Além de varejistas como J.Crew, Abercrombie & Fitch e William Sonoma, o Vilarejo de Rochester Hills também ostenta quase uma dúzia de restaurantes e um Radiance Medspa- todos situados em um local muito bem planejado , desenhado para ser bom tanto para pedestres como para veículos.
Fielder disse que a atmosfera na praça do vilarejo é o que faz o centro ser especial. Residentes locais vêm o centro como um lugar onde se congregarem e terem uma sensação de comunidade, disse. Todos os anos ela proporciona uma árvore de Natal iluminada e perto de 4,000 pessoas vêm cantar canções de Natal enquanto o prefeito de Rochester Hills acende as luzes da árvore.
“ Não me entenda mal, não somos o povo mais filantrópico do mundo,” disse Fielder. “ Ainda temos o sentido da necessidade de fazer negócios. É justamente esse tipo de coisas que realmente fazem de um centro um lugar mais especial, em oposição a ser sòmente um local de destino para compras.
Residentes locais desfrutam da atmosfera e desenho das ruas na Village of Rochester Hills, Michigan.
LEIS DE ECONOMIA
O sentido de comunidade experimentado nos “LIFESTYLE CENTERS” é sòmente um dos aspectos complexos que distinguem essas construções dos “ shoppings” regionais.
Thomas Wilder, um dos donos da Wilder Companies, disse que diversos elementos separam os “LIFESTYLE CENTERS ” dos “malls” tradicionais. A Wilder Companies está construindo uma linha de “LIFESTYLE CENTERS” denominados “Loop”. Dois “centros Loop” já estão abertos- um em Orlando,Florida, e outro em Methuen, Massachussets. Mais três estão sendo construídos.
Ele disse que “LIFESTYLE CENTERS” necessitam de um alto nível de construção apresentando suntuosas paisagens, cafés ao ar livre e focalizando amigavelmente o pedestre. A mistura de vários inquilinos inclui lojas especializadas , âncoras mais novas e componentes de entretenimento. Tudo isso cria uma atmosfera mais de moda.
Ser moderno sòmente não está atraindo Wilder para os “LIFESTYLE CENTERS”. A verdadeira atração ‘”é a economia. “LIFESTYLE CENTERS ” são tìpicamente construídos em áreas menores do que os “malls” regionais. Aquela planta pequena, junto com uma configuração ao ar livre, pode levar a economias significantes para os varejistas, disse Andrew LaGrega, outro dono da Wilder.
Ele disse que os custos , impostos e marketing para a maior parte dos varejistas em “malls” fechados geralmente custam o dobro e algumas vezes em excesso de $20 a $30 por pé quadrado. Em um “LIFESTYLE CENTER” ao ar livre, aquele número é tìpicamente abaixo de $10 o pé quadrado,e algumas vezes é a metade dele.
“As economias são tremendas,” disse LaGrega,” e estamos verificando nos nossos “[centros] Loop” que os volumes e as projeções que as lojas estão fazendo são tão altas, se não mais altas do que nas lojas de “malls.”
Wilder disse também que os custos HVAC, de segurança e de pavimentação, que podem ser altos em um “mall” fechado, raramente são altos em “LIFESTYLE CEN TERS”, e aquelas poupanças geralmente passam para os varejistas.
“Varejistas estão sempre examinando seus custos de ocupação como uma proporção para vendas,” disse Wilder. “Então baixos custos de ocupação irão aumentar o lucro. Isto é uma grande atração para esses centros ao ar livre.”
CLÁUSULA PARA PREOCUPAÇÃO
No entanto, “LIFESTYLE CENTERS ” têm sua dose de desafios. Damon Hemmerdinger, que abriu as Lojas no Atlas Park “LIFESTYLE CENTER” em Queens, N.Y., este ano, disse que “LIFESTYLE CENTERS” apresentam desafios diferentes daqueles dos “shoppings” tradicionais.
“ A mistura de inquilinos é responsável por um longo dia de operações,” disse Hemmerdinger. “ Temos um café que serve o café da manhã começando muito cedo pela manhã, e temos um cinema e restaurante funcionando até bem tarde da noite. Isto significa que o local está aberto provàvelmente 20 horas por dia.”
Os contratos dos inquilinos nos ”LIFESTYLE CENTERS “ produzem outro desafio maior. Eles estão frequentemente crivados de cláusulas únicas de “ co-tenancy” ( dois inquilinos juntos) que são mais específicas e exigentes do que as cláusulas apresentadas nos contratos dos “shoppings” regionais em anos passados. Como resultado, arrendar espaços ou manter espaços arrendados pode ser especialmente difícil.
Enquanto que cláusulas de “co-tenancy” em contratos de“ shoppings” regionais geralmente enfocam em inquilinos âncoras e mantém um varejista de grande nome em boa posição, “LIFESTYLE CENTERS” tìpicamente não têm âncoras tradicionais, dando a possibilidade a inquilinos de fazerem mais exigências especiais de acôrdo com seus interesses.
Em um “shopping “ tradicional ou um centro forte, o contrato de um inquilino pode requerer um varejista de âmbito nacional com mais de 25,000 pés quadrados. Acordos de “co-tenancy” para “LIFESTYLE CENTERS”,no entanto frequentemente estipulam que diversos varejistas especialistas, semelhantes, prestigiosos , sejam colocados no “LIFESTYLE CENTER”.
Caso os outos inguilinos saiam ou nunca venham, as cláusulas de “co-tenancy”permitem toda sorte de concessões. Talvez o inquilino pague menos aluguel, ou não seja necessário ocupar o espaço ou ele poderia até terminar o contrato de arrendamento, disse Jim Jordan, um sócio do grupo imobiliário na Sutherland Asbill& Brennan LLP.
“[As cláusulas de “ co-tenancy”] são mais difíceis porque você terá mais inquilinos referidos [e] eles serão mais específicos e exigentes,em termos de quem os co-tenants sejam,” disse.
Estas cláusulas podem afetar o financiamento do “LIFESTYLE CENTER”, disse Don Casto, um sócio da Columbus, incorporadora Casto,baseada em Ohio, que construiu diversos “LIFESTYLE CENTERS”,incluindo Winter Park Village em Winter Park, Florida.
“[Cláusulas de co-tenancy] são frágeis no que diz respeito ao financiamento de um centro,” disse Casto, “ porque o emprestador diria,”Puxa, você só precisa é perder talvez Talbots e alguma coisa mais, e tudo começa a se desenrolar como se você estivesse puxando uma linha de sueter, e é um grande risco.” É um assunto essencial nesse produto.”
No entanto, LaGrega da Wilder Companies disse que em muitos casos a situação da cláusula de co-tenancy não é significantemente mais desafiadora com os “LIFESTYLE CENTERS” do que com os “shoppings” regionais.
“Nós quebramos os dentes em todo o negócio de “mall regional,” disse LaGrega. “A cláusula de “co-tenancy” no negócio de “mall” regional era a respeito de grandes lojas. Grandes lojas não são hoje as âncoras dos “LIFESTYLE CENTERS” [em desenvolvimento.] As âncoras desses centros são âncoras de especialidades, e hoje é a quem esta cláusula de “co-tenancy se refere ao contrário de há 20 anos atrás. Então eu não sei se isso é muito diferente. É apenas uma “co-tenancy” diferente.”
Don Casto disse que colocando de lado uma grande loja âncora na verdade oferece vantagens, e como resultado a tendência do “LIFESTYLE CENTER ” ficará ainda mais forte nos próximos anos.
“O valor potencial da criação de “LIFESTYLE CENTER” é bem significativo quando comparado com centros fortes, mesmo que o risco seja alto,” disse Casto. “Porém feito corretamente, você pode criar um valor bem substancial nessas coisas.”
Panera Bread é um dos muitos restaurantes populares dentro do LIFESTYLE CENTER “Loop” da Wilder Companies em Orlando, Florida
Darnell Little é um escritor contribuinte da JI’M. Perguntas referentes a esse artigo podem ser enviadas para kgunderson@irem.org.
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