Vencendo o Vandalismo
(“Vanquishing Vandalism,” Sept/Oct 2007)

Persistência e árduo esforço é a maneira mais indica para lhe dar com a destruição

Por Markisan Naso

Não importa se o gerente de propriedade é responsável por um prédio comercial, complexo industrial ou condomínio residencial, há alta probabilidade que ele têm que lhe dar com o vandalismo. Pichação, janelas quebradas, torneiras e termostatos danificados é algo que tem ocorrido freqüentemente e se tornou algo comum hoje me dia, porém a maior preocupação e o alto custo que esses estragos geram.

Esse tipo de destruição também afeta a propriedade do ponto de vista estético, disse Richard Muhlebach, Diretor de Gerenciamento Sênior da Kennedy-Wilson Properties Northwest Ltd., em Bellevue, Washington.

“Todo tipo de vandalismo, mesmo que seja apenas uma janela quebrada – além de denegrir a aparência do imóvel  pode depreciar radicalmente o valor do mesmo”.

A melhor forma dos proprietários lhe darem com o vandalismo é sempre estar um passo a frente do problema. Conhecer os arredores da propriedade e o que esta acontecendo na vizinhança é primordial. Prédios localizados próximos a escolas, shoppings centers, parques, estacionamentos e outros lugares freqüentados por jovens são geralmente os principais alvos do vandalismo. Muhlebach diz que os jovens na maioria das vezes são os  responsáveis por estragos e pichações em propriedades. Gangues também são grandes causadores do problema, e freqüentemente utilizam a pichação para demarcar territórios.

“Pichação é a forma mais comum de vandalismo, especialmente em grandes propriedades como shoppings centers e complexos industriais os quais permanecem fechados durante a noite” dize Muhlebach. “Há uma tela enorme em shopping centers e propriedades industriais dedicada à pichação”.

Alvos Ambulantes

Uma das dicas para prevenir o vandalismo de se propagar é identificando as áreas que têm alta probabilidade de serem atacadas. Vândalos freqüentemente atacam propriedades onde eles não serão flagrados. Lugares sem iluminação, pouca iluminação, prédios com design dissimulado ou onde a vigilância é mínima são áreas preferenciais para a prática do vandalismo.

O banheiro é um dos lugares mais populares para destruição transgressora.  Portas, divisórias, luminárias, drenos, porta-sabão e porta-toalhas – há uma vasta variedade de equipamentos para chutar, quebrar, danificar em segredo.

Após as áreas de alto potencial serem identificadas, tais como banheiros e áreas de pouca iluminação, os gerentes de propriedades necessitam buscar soluções para prevenção de danos. A parte mais importante da prevenção é a tomada de iniciativa. Vigilância e monitoramento constante pode ser uma boa idéia para aqueles que estão em busca de possíveis sinais de vandalismo. É impossível que o gerente estejam no mesmo imóvel o dia todo, por isso é de extrema importância manter um bom relacionamento com inquilinos, residentes e vendedores.

“Eles serão como um par de olhos e ouvidos extra” dize Muhlebach. “Solicite-os que  informem o gerenciamento caso notem algo suspeito e que imediatamente chamem as autoridades”.

Muhlebach diz que se dedicar à interação de inquilinos e residente sobre o vandalismo pode ajudar muito, especialmente em shoppings e outras propriedades com muitos funcionários temporários ou que trabalham meio período. Devido eles não estar constantemente na propriedade, eles não sabem identificar nos que precisam ficar atentos.  A maioria dos inquilinos ou residentes estão dispostos a manter vigia porque o vandalismo pode afetar os negócios e a qualidade de vida deles também.

“Ninguém gosta de visitar uma propriedade na qual irão se sentir inseguro, o que pode vir a acontecer, caso ocorra vandalismo” diz Shannon Alter, CPM e Consultora Imobiliária.

Alguns gerentes de propriedade chegam a oferecer sessões de treinamento para residentes e até convidam o departamento de polícia para ministrar palestras sobre o vandalismo.  Se vizinhança começar a se conscientizar desse problema, o índice de incidentes será reduzido. Envolver as comunidade em projetos como pintura de muros, por exemplo, pode ser uma forma eficaz de prevenção.

“Se você tem um mural pintado pela comunidade, as pessoas pensaram duas vezes antes de vandalizá-lo”, diz Muhlebach.

Mantenha Distância!

Juntamente com os residentes, os inquilinos e a comunidade sensibilizada, os gerentes de propriedades podem também utilizar equipamentos para desencorajar vândalos. A instalação de câmeras de segurança nas propriedades se tornou uma solução popular. Vândalos se sentem ameaçados quando há monitoramento constante.

A maioria das câmeras tem uma fita giratória que mantém as gravações da semana. Caso um acidente ocorra, é possível rever a gravação e contatar a polícia. Embora as instalações de câmera sejam de algo custo e requer tempo para que sua instalação seja concluída, muitos gerentes acreditam que poderão reduzir o vandalismo e também aumentar a segurança em geral dos inquilinos e residentes.

Gerentes de propriedades também podem considerar a modernizar as instalações de seus prédios. Substituir pias de cerâmicas e os vasos sanitários por aço inoxidável a fim de reduzir o vandalismo e eliminar gastos com reparos. As instalações de dosadores automáticos chamados “modo-automático” também são boas alternativas devido à manutenção ser bem baixo e o uso da água ser reduzido. Vândalos podem tentar entupir as pias, fazendo com que a água transborde até danificar os pisos.

Outro método de prevenção também inclui o reservatório de sabonete líquido, a grade protetora de lâmpadas e os produtos como uma camada transparente utilizada para pichação, a qual se desprega facilmente da parede e pode ser pintada no exterior dos prédios.  Alguns gerentes de propriedades plantam arbustos e plantas com espinhos ao redor das áreas problemáticas a fim de tentar combater a destruição.

Muros, portões ou outros tipos de barreiras que restringem o acesso nas propriedades também poderão ser bons empecilhos. Gerentes devem certificar-se quaisquer portas externas, portões ou garagens estejam devidamente bloqueados para que pessoas não autorizadas não tenham acesso. Ferramentas e equipamentos devem ser mantidos em segurança pois também são alvos dos vândalos.

Controlando o estrago

Após um edifício ser vandalizado, a melhor forma de evitar mais destruição é resolver o problema de imediato. Janelas quebradas, pichação e outras formas de vandalismo visíveis tendem a atrair ainda mais destruição.

“Danos físicos a uma propriedade resultados pelo vandalismo devem ser reparados ou apagados [no caso de pichação] o mais rápido possível” dize Alter. “Caso os reparos não sejam efetuados, os vândalos concluem que o proprietário do imóvel não tem ou não desejam investir para solucionar essa questão”.

Ação rápida após o vandalismo pode trazer grande decepção aos vândalos, especialmente para pichadores. Se vândalos picharem algo à noite e logo pela manhã já tiver tudo apagado, há possibilidades deles não voltaram a pichar no mesmo local novamente, porque eles preferem que seus desenhos se mantenham por um longo periodo, diz Muhlebach.

Gerentes de propriedades também devem ficar atentos aos padrões de destruição. Vandalismo em um imóvel pode ocorrer continuamente em determinados dias ou período do ano, como a semana do saco cheio ou quando um festival estiver acontecendo na cidade. É sempre uma boa idéia contatar o departamento de polícia caso vandalismo ocorra em seqüência.

Gerentes de propriedades também podem solicitar patrulhamento periodicamente. Em algumas cidades programas antipichação estão disponíveis para ajudar a pintar propriedades públicas e privadas. Basta um simples telefonema e uma equipe será enviada para eliciar toda a bagunça. Caso a cidade não ofereça esse tipo de auxílio, Muhlebach comenta que há bairros que se reúnem e contratam uma equipe para eliminar a pichação.

Prevenir e reduzir incidentes de vandalismo requer persistência. Quanto mais o gerente de propriedades se esforçar monitorando e solucionando os problemas, a probabilidade dos vândalos retornarem e danificarem a propriedade novamente é menor.

Markisan Naso é Assistente Editorial do JPM. Envie perguntas referente a este artigo para mnaso@irem.org.