APRIMORANDO QI
(“Building IQ,” JPM May/June 2007)

Por EMMA JOHNSON

Há algum tempo atrás, as câmeras de monitoramento de segurança que cobriam as entradas dos prédios em uma única parede de monitores arrancavam suspiros. Hoje em dia, os arranha-céus são altamente equipados como sistema HVAC, elevadores, temperatura, iluminação, sinalizações e também até mesmo o sistema de vigilância – tudo pode ser monitorado em uma única parede de vídeo e somente por uma pessoa.

Prédios inteligentes não são mais novidade. Já tem sido adotado por um tempo e atualmente tem feito intensamente parte de novos desenvolvimentos na Ásia e no Oriente Médio. Prédios inteligentes com sistema de alta tecnologia avançada não são mais coisa futurísticas, dizem especialistas.

De certa forma, eles  se tornaram uma parte inevitável do mercado imobiliário global. O aumento relevante da procura por conectividade, uso eficiente de energia e competição no mercado tem forçado os construtores, gerentes imobiliários e agentes imobiliários a considerarem seriamente investimentos em prédios inteligentes para se diferenciarem dos competidores e até mesmo para continuarem no mercado.

“Há pessoas que tem feito de tudo para se integrar mais e mais nesta tecnologia, porém  requerem lucro garantido antes mesmo de começarem a participar no projeto” diz Tom Shircliff, co-fundador do Intelligent Builiding Group, em Charlotte, Carolina do Norte – empresa de consultoria especializada em retorno de investimentos em propriedades comerciais. “Quando a tecnologia torna-se mais predominante, avançada e mais eficiente as pessoas definitivamente levam o assunto mais a sério”.

IT’S INTELLIGENT DESING, STUPID 
DESIGN INTELIGENTE PARA UNS, SEM SENTIDO PARA OUTROS

Prédios inteligentes não são mais novidade, porém as pessoas continuam interpretando incorretamente ou até mesmo ambiguamente a sua definição, diz  Paul Ehrlich, fundador e presidente da empresa de consultoria baseada em Minneapolis, Building Intelligence Group.

“Eu não tenho certeza se as pessoas realmente sabem o que são prédios inteligentes” Ehrlich diz. “Podem ter significados diferentes para muitas pessoas”.

Acrescentando que prédios inteligentes, também conhecidos como prédios integrados, os quais se definem pelo baixo consumo de energia e que visam conservar e melhorar o meio ambiente. Definido também por outros pela forma que os inquilinos utilizam a alta tecnologia a seu benefício através de sinalização digital, internet de banda larga e sem fio e sistema automatizado. Prédios inteligentes requerem um ou mais de seus sistemas a serem automatizados e interconectados.

Ballantyne Village, em Charlotte na Carolina do Norte, é um dos prédios com sistema integrado. É uma combinação de várias opções de lazer, lojas e condomínio com sistema HVAC, sinalização digital, iluminação e inclusive um chafariz controlado por uma central.

Ballantyne conta com um sensor que monitora o dióxido de carbono, o qual é capaz de determinar o número de pessoas que estão na mesma sala, e ajustar automaticamente a temperatura. Papel toalha, sabonete líquido e papel higiênico enviam um aviso a gerência informando que os mesmos necessitam ser reabastecidos. Assim que os inquilinos utilizam o passe de acesso na entrada do prédio, simultaneamente as luzes se acendem e o sistema de aquecimento é ativado.

Apesar de excelente exemplos como o Ballantyne Village, a ausência de parâmetros concretos que definem prédios inteligentes têm reduzido o crescimento do mesmo nos Estados Unidos. Seus valores quando se trata de energia eficiente, inquilinos satisfeitos, número reduzido de funcionários e economia em longo prazo – não são interpretados como deveriam, diz Ehrlich.

Ele diz também que devido essa tecnologia não ser amplamente testada nos Estados Unidos, convencer os construtores, investidores e gerentes imobiliários do real valor de toda essa tecnologia é uma tarefa muito difícil.

Prédios a serem convertidas e adequadas às tecnologias integradas requerem uma re-educação de praticamente todas as pessoas envolvidas no processo, desde arquitetos, construtores, agentes imobiliários e gerentes de propriedade.

Uma vez que os construtores se tornam mais familiarizados com a tecnologia dos prédios inteligentes e o positivo potencial que eles oferecem, todos estarão mais propensos à integração – diz Ehrlich.

“Tudo esta relacionada com o retorno do investimento. O retorno deste tipo de investimento é absurdamente alto, podendo estes auferir algumas centenas do valor inicial”.

JUSTIFIABLE SMART – INTELIGÊNCIA JUSTIFICAVEL

Enquanto o DEVELOPERS americanos apenas começaram a se entusiasmar com os prédios inteligentes, cidades como Seul, Tóquio, Singapura, Hong Kong e Dubai tem se propagado com muitíssima rapidez nesse setor, fazendo que o sistema integrado predomine em seus novos projetos e desenvolvimentos.
 
Prédios inteligentes têm surgido em grande número recorde e tomando a dianteira em alta escala, deixando para trás os projetos comerciais nos Estados Unidos.

Jim Young, fundador-sócio da Realcomm, empresa de pesquisas especializada em unir o mercado imobiliário e a tecnologia, dize que, devido aos prédios inteligentes terem se tornado predominante na Ásia, investidores e contrutoras não precisam mais justificar o alto custo dos projetos. Isso faz que com os projetos fluam com mais facilidade e flexibilidade.

“Existem novos indicadores/referências para construtoras, não é que os investidores estão forçando os designers e engenheiros a justificar cada aspecto do projeto ”, ele diz. “Lá [sistema integrado] é predominante. Seria como solicitar alguém nos Estados Unidos a justificar o custo de um elevador”.

Ele diz que, sistemas integrados têm sido lucrativos na Ásia com gastos reduzidos para proprietários e gerentes, além de oferecer  alta margem competitiva, aumentando progressivamente o mercado imobiliário global.

Investidores americanos têm  relutado em relação aos prédios inteligentes devido aos altos custos de desenvolvimento do projeto e do treinamento necessário – também porque desenvolver prédios de alta tecnologia não era necessário. O mercado imobiliário nos Estados Unidos tem estado forte por vários anos permitindo que investidores lucrem com propriedades estabelecidas em lugares não tão privilegiados. Não havia competitividade e poucas inovações eram feitas.

“Construtoras não estavam interessadas em investir em longo prazo”, diz Ehrlich.

Apesar do alto preço do combustível, óleo e eletricidade os quais ainda continuam sendo extremamente baratos nos Estados Unidos, comparando com outros paises – as construtoras americanas e os consumidores estão desmotivados a investir em tecnologia que venha a reduzir energia.

Prédios inteligentes estão começando a marcar presença no mercado americano o qual tem expandido novos horizontes. Lakeside Hospital em Omaha, Nebraska, inaugurado há dois anos atrás e,já fez parte diversas vezes da “lista prédios de altíssima tecnologia”, graças ao seu sistema integrado que elevada tecnologia e oferece uma experiência inovadora aos seus pacientes, aprimorando tanto os tratamentos quanto o lado financeiro, fazendo com que o hospital reduza custos.

Lakeside Hospital é provido de um sistema centralizado que é capaz de armazenar digitalmente todas as informações dos pacientes. Além disso, pacientes têm a oportunidade de acessar on-line, com segurança e com agilidade a evolução dos tratamentos, marcar consultas, consultar resultados de exames e inclusive solicitar auxilio financeiro.

THE ROI FACTOR – O RETORNO DO INVESTIMENTO

Antes dos prédios inteligentes começarem a deslanchar no mercado dos Estados Unidos, os profissionais do ramo imobiliário necessitam estarem convencidos do retorno garantido. Darlene Pope, gerente-sócia do Realcomm diz que seus clientes esperam o retorno do investimento em 18 meses ou menos, porém dependendo do tipo de tecnologia pode requerer mais tempo.

Shircliff diz que construtoras podem ecomizar aproximadamente U$22 por m2 instantaneamente, usando estratégias eficientes que reduzem o número de tubulações de cabos de nove ou dez para dois ou três. Ele comenta que com a malha reduzida é possível economizar U$11 por m2 por ano a partir daquele momento em diante. Pode também servir como estrutura onde o sistema inteligente poderá ser aprimorado adequando-se as necessidades do proprietário ou inquilino.

“Construção planejada com bom senso” diz Shircliff. “Coisas mais organizadas e bem planejadas são sempre melhores do que spaguetti”.

Ehrlich diz que a tecnologia utilizada em um dos projetos inteligentes que ele trabalhou foi recompensada em 18 meses. O projeto de 65,000 m2 conta com sistema HVAC, sistema de segurança, passe de acesso e alarme contra incêndio. Após o fim do expediente, o sistema integrado localiza as pessoas que permaneceram no escritório e ajusta automaticamente a iluminação e temperatura somente nestas terminadas áreas – ao invés do prédio ou andar inteiro.

Sistemas adaptados custam mais caros por que eles precisam ser substituídos pelo sistema já existente no prédio, ao contrário de incluí-lo a uma nova construção. Mesmo assim eles ainda podem realmente valer a pena.

A empresa criadora do software Adobe investiu U$650,000 em melhorias no uso adequado de energia e meio ambiente na sua matriz em San Jose, Califórnia no ano de 2001. Alguns dos melhoramentos incluem sistema de irrigação inteligente que se ajusta automaticamente à temperatura atual e um sensor acoplado ao sistema de ventilação que controla o nível de monóxido de carbono para a melhor da qualidade do ar. Cinco anos depois a empresa divulgou que economizou 115% chegando ao total de U$728,000.
Todavia, mesmo que as empresas comecem a acompanhar suas economias, o retorno do investimento pode ser incerto, disse Ehrlich. Ele comenta que um inquilino pode pagar uma média de U$267 por m2 de aluguel, U$16 de energia elétrica e U$1600 com despesas com empregados.

Prédios inteligentes podem proporcionar um benefício de U$11 a U$32 por m2 de reduções das despesas e aumento na produtividade, incluindo um por cento de aumento na produtividade de empregados ou três minutos e meio por dia, resultando mais conforto no ambiente de trabalho. Esforços feitos pelo investidores e o gerente de propriedade resulta na satisfação do inquilino, valorização do aluguel e aumento na ocupação e o mais importante ainda, um potencial  aumento nos lucros e redução de despesas operacionais.

“O propósito é elevar o conforto do ocupante e a produtividade, enquanto ao mesmo tempo reduzir o uso de energia e despesas com pessoal operacional”.

PRESSURE COOKER – PANELA DE PRESSÃO

Se o retorno do investimento não impulsionar ações nos Estados Unidos, será provável que DEVELOPERS se estimulem a construir novas propriedades, ou senão converter prédios comuns em inteligentes. Os profissionais do ramo imobiliário já notam que atualmente o mercado tem caminhado vagarosamente.

Com o mercado se tornando mais globalizado, as multinacionais tem expandido os negócios por todos as partes, o mercado imobiliário mesmo em países diferentes serão comparados lado a lado.  International Finance Center II, um prédio inteligente em Hong Kong, ocupado por várias empresas financeira de todas as partes do mundo no qual esta começando a se tornar uma propriedade de última geração, mudando o conceito e impondo um novo padrão no mercado.

“O mundo tem se tornado tão globalizado que as pessoas começaram a ver Nova Iorque como um dos marcos do século 20”.

Prédios inteligentes poderão aliviar a pressão do lucro inerente nos fundos de investimentos.  Erhlich diz que a pressão do FII [Fundo de Investimento Imobiliário] para desenvolvimento de prédios inteligentes vem de Diretores Executivos de Investimentos [Chief Investimento Officer] e Diretores Financeiros que têm como meta atrair inquilinos de alto nível oferecendo a tecnologia mais avançada disponível no mercado, à custos reduzidos, utilizando sistemas integrados.

Embora o custo da energia não seja tão elevado nos Estados Unidos como em outros paises do mundo, os investidores continuam esforçando-se para reduzir custos, fazendo que os construtores continuem encontrando meios de reduzir o uso da energia. A tecnologia de prédios inteligentes pode reduzir a conta de energia em vinte por cento.

A tecnologia empregada em imóveis residenciais realmente supera o nível da utilizada em imóveis comerciais devido à alta demanda no setor. Consumidores tem esperado alta tecnologia como internet sem fio e operações comerciais integradas no trabalho, porque eles dispõe dessas tecnologias em suas residências, diz Pope da empresa Realcomm.

“Pessoas esperam encontrar o mesmo nível de tecnologia disponível em casa no trabalho” diz Darlene Pope. “Em casa eles tem internet de banda larga, porém no trabalho os telefones celulares não funcionam.”

Apesar do mercado de prédios integrados ter ficando um pouco para trás comparando com outros países, especialistas dizem que o interesse em prédios inteligentes experiência tem começado a crescer.

“Dez anos atrás se a fibra não fosse adicionada no seu edifício não havia problema, porém hoje em dia se você não tiver internet de banda larga disponível, os corretores terão muita dificuldade em alugar o espaço para escritórios”, diz Pope. “Nos próximos cinco anos, se você não tiver internet disponível em seu edifício você não estará sendo competitivo”.

Emma Johnson é uma escritora contribuinte da JPM.  Perguntas referentes a esse artigo podem ser enviadas para mnaso@irem.org.