Caminando em Direção a um Futuro Verde
(“Stepping On the Green” Jan/Feb 2008)
As melhorias implementadas no Adobe é um exemplo de como os edifícios podem conservar energia e economizar dinheiro
Por James G. Parker
Quase todos os dias há reportagens ressaltando a importância de se tornar mais consciente em relação à proteção do meio ambiente, redução de lixo e conservação de recursos naturais. Um grande número de empresas de gerenciamento de propriedades estão investindo para transformar suas propriedades mais eficientes com relação ao uso da energia e oferecendo um ambiente de trabalho mais saudável; o gerente de propriedade é a pessoa mais indicada para auxiliá-los a atingir esses objetivos. Esse é um processo que deve ser desenvolvido passo à passo, é também um processo lento que exige comprometimento.
Neste caso, citaremos o exemplo da mega empresa de software Adobe Corporation. Sua matriz fica situada em três torres [arranha-céus] localizadas no centro de San Jose, Califórnia. Em 2006, um dos edifícios do complexo Adobe, conhecido como West Tower, transformou-se no primeiro edifício do mundo a conquistar a certificação de nível platina da U.S. Green Building Council chamado “Liderança em Energia e Design Ambiental – LEED” para prédios já existentes, também conhecido como LEED. Vários meses depois durante o mesmo ano, as outras duas torres [parte do complexo] também conseguiram a certificação platina. Todos os edifícios da Adobe foram certificados como edifícios aperfeiçoados e melhorados para atender os critérios da certificação de LEED.
Nove meses após a obtenção do certificado LEED, Adobe recebeu US$389,000 [R$680.461] em abatimentos e descontos de agências locais e federais, e chegou a reduzir os custos das operações anual a US$1.2 milhões [R$2 milhões], obtendo assim uma rentabilidade do investimento de 121 cento e vinte e um por cento.
O QUE É UM EDIFÍCIO VERDE?
O termo “edifício verde” tecnicamente se refere ao edifício que já recebeu a certificação LEED do U.S. Green Building Council (USGBC). De acordo com o conselho, os edifícios que possuem a certificação LEED têm custos das operações bem mais reduzidas, alto nível de aceitação no mercado valorizando ainda mais o preço do aluguel e atraindo ocupantes mais saudáveis do que outros edifícios.
Obter a certificação LEED para um edifício não é uma tarefa simples; é um processo tão rigoroso e metódico que algumas empresas buscam auxílio de profissionais da área. “Nós tivemos um consultor do U.S. Green Building Council que nos conduziu pelo processo”, disse George Denise, CPM, CFM, FMA, RPA e Diretor geral do Grupo de Soluções a Cliente da empresa Cushman & Wakefield of California Inc., AMO. Cushman & Wakefield que são as empresas de gerenciamento das propriedades da Adobe Towers.
APRIMORANDO AS TORRES
Ao considerar o processo de certificação LEED, é importante primeiramente que o edifício em questão seja avaliado. Michael Bangs, Diretor Global da Adobe comparou o processo de certificação do edifício com a revisão de funcionamento do carro. “Tune up a car é uma avaliação realizada em todos os sistemas e componentes do carro para garantir o perfeito funcionamento”, disse Bangs. “O objetivo era transformar todos os sistemas dos edifícios em eficientes e eficazes”.
Após a avaliação, um gerente de propriedade ou uma equipe precisaram testar todos os sistemas do edifício para avaliar e constatar se os critérios estabelecidos pelo conselho foram atingidos. “Nós avaliamos literalmente milhares de parâmetros; alguns desses parâmetros envolveram sistemas que funcionavam perfeitamente quando o edifício foi construído, porém podem ter se degradado com o passar do tempo”, disse Denise.
Assim que a avaliação e os testes terminarem, a etapa seguinte é brainstorm [reunir as pessoas envolvidas no processo e começar a colocar no papel todos os tipos de idéias que cada um deles venham a ter para tentar aperfeiçoar o sistema] e fazer o possível para prosseguir com o processo dentro do orçamento. De acordo com Bangs e Denise, muitos dos “projetos verdes” [projetos pró-ecologia] desenvolvidos pela Adobe e Cushman & Wakefield saíram de sessões de brainstorming que ocorreram dentro da própria empresa. “Os objetivos foram alcançados devido ao nosso árduo trabalho e medidas simples [de baixo custo] que foram implementadas”. “Os projetos foram fáceis de executar e tiveram um retorno rápido no investimento”, disse Denise.
A motivação pela qual faz o gerente de propriedade passar por esse processo tão árduo é diferente e pode variar em cada empresa de gerenciamento da propriedade. Algumas empresas têm como meta a diminuição nos custos e a redução do uso de energia. Já outras preferem modernizar o imóvel ou reduzir emissões de poluentes ambientais. Para Adobe Corp., se tornar pró-ecologia era dar continuação a esse forte compromisso ambiental e fazer sua parte desenvolvendo práticas ambientais, disse Bang. “Nós já tínhamos conquistado o status ‘Energy Star’ [Estrela da Energia] da Environmental Protection Agency [Agência de Proteção Ambiental], e concluímos que a certificação LEED era logicamente a nossa próxima etapa. Essa era uma continuação do que nós já tínhamos realizado”.
O QUE FOR NECESSÁRIO
Uma das grandes considerações para a certificação LEED é a utilização da energia eficientemente. Denise explicou que dos 85 critérios considerados durante a certificação LEED da Adobe, 22 eram relacionados à energia. “A energia e a eletricidade são geralmente o que eleva altamente os custos do edifício”, disse Denise. “Que compromete em média 20 a 30 vinte a trinta por cento do orçamento total de operação de um edifício”. Durante o processo de certificação, a Adobe investiu US$1.4 milhões [R$2.3 milhões], implementando mais de 70 programas pró-ecologia, e chegou a recolher $1.2 milhões [R$2 milhões] em economias, além dos descontos que a companhia recebeu de agências governamentais.
O tempo necessário para se obter à certificação vai depender muito do edifício e do resultado da avaliação que deverá ser realizada, disse Bangs. No caso da Adobe, a certificação do primeiro edifício levou um ano, e o processo de certificação dos outros dois edifícios levaram um ano e meio. Durante o período da certificação, os coordenadores das torres da Adobe se submeteram a treinamento adicional. Bangs disse que os engenheiros/construtores desenvolveram um trabalho excepcional durante esse projeto e acabou sendo uma incrível experiência/aprendizagem para todos os envolvidos. “O resultado de todo esse trabalho são os edifícios que oferecem uma tremenda economia e energia, redução de custos e muito mais conforto aos empregados e visitantes” disse Denise.
“GREENING” É UM PROCESSO CONTINUO
Denise enfatizou que “greening” um edifício é um processo contínuo que contribui para a melhoria de qualquer empresa de gerenciamento de propriedades. “Greening um edifício não é algo que se faz somente uma vez e se para por aí” ele disse. “Nós temos os edifícios em plano controle e estamos sempre buscando maneiras de fazer tudo funcionar mais eficientemente. Estamos sempre de olhos abertos para novas tecnologias, e consideramos novos projetos regularmente”.
Por exemplo, os gerentes da propriedade da Adobe estão no momento trabalhando no projeto de redução do impacto dos raios solares na temperatura dos edifícios. “Embora tenhamos um sistema eficiente de aquecimento e ar condicionado funcionando muito bem, nosso projeto irá torná-los ainda melhor disse Denise. “Estamos instalando um insufilme transparente térmico [thermal clear film] que filtra 99 noventa e nove por cento dos raios ultravioleta e 95 noventa e cinco por cento dos raios infravermelhos”.
Denise disse que incentivaria gerentes e proprietários de imóveis que são ambivalentes [pessoas que têm opiniões positiva e negativa sobre um determinado assunto/coisa ao mesmo tempo] sobre iniciativas pró-ecologia com a finalidade de comprometê-los nesse processo. “Reduzir o uso e os custos de energia, reduzindo a produção de dejetos, são os pontos-chave para o bom gerenciamento de propriedades. É de extrema importância que evitemos o desperdiço dos recursos”.
James G. Parker é um escritor contribuinte do JPM. Perguntas referentes a esse artigo podem ser enviadas para mnaso@irem.org.
O que é Certificação LEED?
Para atingir a certificação LEED, o conselho avalia edifícios novos e os existentes, em seis categorias – há um número máximo de pontos para cada uma delas:
1. Resistência/capacidade de suporte do terreno 14 pontos no máximo
2. Eficiência da água 5 pontos no máximo
3. Energia e atmosfera (ambiente) 17 pontos no máximo
4. Materiais e recursos 13 pontos no máximo
5. Qualidade do ambiente externo 15 pontos no máximo
6. Processo de design e inovação 5 pontos no máximo
Total Máximo de Pontos Possíveis: 69
Os edifícios recebem pontos baseado no desempenho de cada área e o número de pontos irá determinar o nível de certificação que o edifício irá se qualificar.
Certificação LEED
26 - 32 pontos ou mais que 37% dos pontos máximos
Certificação LEED - Nível Prata [Silver level]
33 - 38 pontos ou mais que 47% dos pontos máximos
Certificação LEED - Nível Ouro [Gold Level]
39 - 51 pontos ou mais que 56% dos pontos máximos
Certificação LEED - Nível Platina [Platinum Level]
52 - 69 pontos ou mais que 75% dos pontos máximos
Para obter informações mais detalhadas sobre pontos e categorias da certificação LEED para novas construções e reformas visite: www.usgbc.org/ShowFile.aspx?DocumentID=1095.
Dando ainda mais potência a Adobe Towers
Adobe Towers e seus gerentes de propriedades implementaram cerca de 70 projetos verde durante o processo de certificação LEED.
Alguns dos projetos que tiveram maior impacto no processo incluíram:
• Iluminação: Gerentes converteram toda a iluminação dos edifícios e também dos estacionamentos em lâmpadas fluorescentes de alta eficiência. Estas mudanças foram fáceis de serem implementadas e resultou uma redução de 60 sessenta por cento no consumo de eletricidade.
• Controle de Velocidade dos Motores: Engenheiros instalaram controles de velocidade variável em todos os dispositivos que utilizam motores elétricos. Em vez de permitir que os motores corram em uma velocidade constante, o controle de velocidade dos motores programa o funcionamento dos motores em velocidade e duração baseada na necessidade, o que os torna mais eficientes.
• Extensão Elétrica: Engenheiros instalaram extensões elétricas dotadas de detectores de presença nos escritórios afim de determinar se o escritório está ou não sendo utilizado. Caso não haja ninguém no escritório, essa extensão desliga todas as luzes, o monitor do computador e quaisquer dispositivos que possam estar na sala [que estejam conectados a essa extensão]. A extensão gera uma economia de US$3 [R$5,12] por mês, por empregado, no final das contas alcançam uma economia bastante considerável.
• Sistemas de Irrigação: Com a finalidade de reduzir o consumo de água, a Adobe instalou um satélite para controlar o sistema de irrigação afim de manter o seu paisagismo impecável. A maioria dos sistemas de irrigação do subsolo são 50 a 60 cinqüenta a sessenta por cento eficaz. O sistema utilizado na Adobe Towers é de 90 noventa por cento eficaz e ainda reduz a utilização da água em 76 setenta e seis por cento.
• Vasos Sanitários que Utilizam Quantidade Reduzida de Água: Adobe Towers foi a primeira propriedade em San Jose a instalar esse tipo de vaso sanitário em seus banheiros, economizando mais água. A princípio os códigos do estabelecimento não permitiram o uso destes vasos sanitários, Adobe e Cushman Wakefield precisaram apresentar o caso ao município e então foi emitida uma autorização especial.
• Qualidade Interna do Ar: Adobe aprimorou a qualidade interna do ar através da otimização do sistema de ventilação a fim de garantir ar mais fresco para o edifício. Além disso, os gerentes de propriedade implementaram detectores de presença de tecnologia avançada afim tornar mais eficiente o sistema de aquecimento e ar condicionado em suas salas de reuniões. Agora, o detector de presença determina se a sala está sendo ocupada e aquece ou esfria o local somente quando há pessoas utilizando aquele determinada sala.
• Sistema de Exaustão do Estacionamento: Após várias análises, os gerentes de propriedade e engenheiros concluirão que o sistema deveria ser acionado somente durante certos períodos onde há alto volume de pessoas transitando pelo local. Esta simples mudança resultou em uma economia anual de US$ 98,000 por ano [R$167.550].
Passo à Passo em Direção a Certificação LEED
- Avaliar o seu imóvel. Como é o desempenho dos sistemas do seu edifício em relação a algum outro? Eles são eficientes e eficazes?
- Teste todos os sistemas do edifício, para que você conclua se eles atendem as normas e os critérios estabelecidos pelo U.S. Green Building Council e do programa Liderança em Energia e Design Ambiental (LEED) para os edifícios já existentes.
- Brainstorm projetos pró-ecologia que precisaram ser aprimorados, baseado no seu orçamento e tempo. Quais projetos são de baixo custo? Quais projetos são fáceis de implementar ou têm um retorno rápido do investimento?
- Implementar e aprimorar projetos que visam à preservação dos recursos naturais
- Siga a certificação LEED passo à passo conforme o U.S. Green Building Council:
- Registre o edifício qualificado através do site www.usgbc.org.
- Prepare o seu pedido documentando o desempenho e os procedimentos operacionais do mesmo
- Envie o pedido de certificação para o USGBC para revisão e forneça quaisquer informações adicionais consideradas necessárias pelos avaliadores.
- Receba a revisão final da certificação LEED do U.S. Green Building Council.
Muitas plantas utilizadas no paisagismo da Adobe são micro-climáticas semelhante as da região local. Elas respondem melhor ao ambiente local e exigem menos recursos para mantê-las.
Adobe reduziu significativamente o seu consumo de energia quando resolveu acionar o sistema de exaustão do estacionamento somente nos horário se pico, ao invés de deixá-lo constantemente em funcionamento.
Gerentes de propriedades da Adobe estão atualmente trabalhando no projeto
de redução de radiação solar ultravioleta e infravermelha que entram os edifícios.
