Perspectiva Regional
(“Reginal Outlook” July/August 2008)

Alta Demanda de Imóveis na Rússia Gera Necessidade de Gerentes de Propriedades

Por Darnell Little

Graças a crescente economia da Rússia, o seu mercado imobiliário tem passado por um forte crescimento nos últimos oito anos. A quantidade de investimentos quase triplicou nos últimos dois anos e a procura por gerente de propriedade está em ascensão.

“O mercado é extremamente ativo” disse Dmitry Kunitsa, chefe do escritório advocatícios Squire, Sanders & Dempset baseado em Moscou e especializado no ramo imobiliário. “Muitos dos investidores internacionais estão aqui e muitos investidores russos têm visto o mercado como uma alternativa viável para o mercado de ações”.

Moscou e São Petersburgo foram as primeiras cidades a atrair a atenção dos investidores porém outras regiões também têm se desenvolvido rapidamente nos últimos cinco anos, especialmente as “cidades millioniki” – nome que se dá a cidades com a população acima de um milhão de habitantes.

Existem 13 cidades como dessa na Rússia, a maioria delas se concentram principalmente ao longo do Rio Volga localizado na região de Urals e na região sul. Os terrenos nessas cidades são mais baratos do que em Moscou, gerando oportunidades de mercado e rendimentos bem atraentes aos investidores.

PROCURA-SE GERENTE DE PROPRIEDADE
O mercado imobiliário Russo ainda é relativamente novo. O primeiro edifício comercial de primeira classe foi desenvolvido no ano de 1990 em Moscou. Logo após dúzias de outras estruturas também foram desenvolvidas no início dos anos noventa, mais não chegaram a satisfazer a demanda de escritórios sofisticados procurados por parte de empresas ocidentais localizadas na Rússia e por empresas russas em fase de rápido crescimento. 

A falta de produto e alta demanda estimulou o rápido desenvolvimento do mercado imobiliário. Isso criou uma grande demanda de gerentes de propriedade em toda a Rússia, especialmente para propriedades comerciais, lojas e espaços industriais. Gerenciamento de propriedade é um relativamente campo novo para a maioria dos profissionais russos e muitos deles têm buscado adquirir conhecimentos em outros países com intenção de aprimorar o desenvolvimento da indústria.

Shannon Alter, CPM, que ministra aulas de locação e recursos humanos notou que a maioria dos seus estudantes não têm nenhuma experiência no ramo imobiliário, muito menos em gerenciamento de propriedade. “É uma nova experiência para eles”, ela disse.

A inexperiência dos gerentes de propriedade russo tem criado uma oportunidade incrível para os gerentes de propriedade americanos dispostos a fazer parte desse projeto de inovação; porém há vários desafios, um deles é se adaptar a maneira que os russos fazem negócios. Alter também enfatizou que os profissionais americanos são forçados a se tornarem bem mais flexíveis porque muitos dos aspectos de negociações na Rússia não são tão avançados como na América ou Europa.

“Os vendedores te garantem que algo irá acontecer, porém logo em seguida você conclui que não é verdade” disse Alter. “Os computadores estão a caminho, o ar condicionado esta a caminho... porém os equipamentos não chegam, nada acontece. Eles também não acreditam que as coisas se quebram, eles pensam que tudo irá durar para sempre”.  

Para gerentes americanos, as frustrações podem se elevarem ainda assim que as empresas russas aprenderem a negociar nesse novo campo de desenvolvimento e de administração imobiliária.  

“Se você é o tipo de pessoa que gosta de manter tudo muito organizado e em seu devido lugar, talvez esse não seja o lugar ideal para você” disse Alter. “É um ambiente muito dinâmico em processo de mudança gradual”.

ENFRENTANDO NOVOS DESAFIOS
David C. Elkins, Diretor de gerencia de recurso do mercado imobiliário internacional da Hines, enfatiza que o maior desafio da Rússia é encontrar pessoas com “maturidade para negócios” que tenham a habilidade de refletir sobre os problemas e resolvê-los da forma mais apropriada.   

Hines presta serviço de gerenciamento de propriedade para oito edifícios comerciais, três deles são de uso misto, um conjunto residencial de sobrados e um armazém os quais são todos localizados nas redondezas de Moscou. Elkins tem residido em Moscou desde de Setembro e tem enfrentado bastante dificuldade em lidar com o ambiente comercial da Rússia incluindo também o governo russo. 

“O governo deles faz com que o nosso IRS [equivalente a Receita Federal no Brasil] pareça indiferente”, disse Elkins. “A lista de regulamentos da Rússia é muito significativa. A corrupção é absolutamente um grande problema em todos os níveis. Não é somente pelo ponto de vista governamental mais também faz parte do seu dia-a-dia o qual envolve os seus próprios empregados. É uma questão muito delicada e requer que você estava em pleno controle”.

Os regulamentos do governo russo podem trazer surpresas aos investidores internacionais acostumados a terceirizar os serviços de manutenção e economizar na folha de pagamento, de acordo com Shannon Quilty, Conselheira Sênior de Varejo da empresa imobiliária CB Richard Ellis, AMO®.

“Há um grande número de regulamentos aplicáveis com relação à contratação de pessoal técnico”. “Como por exemplo, sempre que as escadas rolantes ou elevadores estão funcionamento é obrigatório manter dois técnicos no local casa haja uma emergência”.
Na Rússia, o CB Richard Ellis controla mais de 800.000 m2 em escritório de primeira classe, lojas e propriedades industriais situados em Moscou e em outras grandes cidades da região. Quilty fez parte do projeto de abertura de três centros comerciais no ano passado, os quais estão localizados em Yaroslavl, Novosibirsk e Moscou. 

Quilty acredita que se você gerencia propriedades na América, também poderá gerenciar na Rússia. Porém os gerentes de propriedade americanos precisam se preparar para enfrentar uma grande variedade de obstáculos.   

“A primeira recomendação é estudar a língua” disse Quilty. “A não ser que você tenha uma boa compreensão da língua, você terá que confiar em outras pessoas”. Naturalmente tudo isso requer tempo e paciência, é de extrema importância certificar-se que suas metas sejam claramente compreendidas caso você deseja atingir o resultado desejado. Há altas possibilidades que mal-entendidos ocorram e não apenas devida as dificuldades com a língua mais também pela diferença cultural”.

“Em segundo lugar”, disse Quilty: “É óbvio que ninguém faça nada de graça, especialmente vendedores. Você precisa contratar a pessoa antes que ela forneça qualquer tipo de detalhe. O conceito de ‘cotação’ não funciona lá. Fora isso, paciência é a chave. Como os próprios russos irão te dizer, tudo na Rússia é possível porém leva tempo”.

PERSPECTIVAS PARA O FUTURO
Apesar do rápido crescimento do mercado imobiliário de lojas e escritórios, ainda existe uma grande escassez de espaço em Moscou, São Petersburgo e em todas as cidades regionais da Rússia, de acordo com Vera Setskaya, a Superintendente da GVA Sawyer baseada em Moscou, membro da empresa mercado comercial internacional GVA.
“Em Moscou, o equilíbrio da oferta e procura tem a previsão de ser atingido depois de 2012” disse Setskaya. “A quantidade de vagas em Moscou é estável com porcentagem  menor que cinco porcento de espaço destinados a escritórios de classe B e zero porcento de edifícios com escritórios destinados a classe A”.

Isso significa que gerentes de propriedade estarão em grande demanda nos próximos anos.

“Há toneladas de desafios, mas para a pessoa certa, as oportunidades são infinitas neste momento” disse Elkins.

Quilty enfatiza que há russos entrando agora nesse campo e eles trabalham arduamente com inteligência e um certo nível de curiosidade os quais um dia irão se transformar em desnecessários gerentes de propriedade expatriado, ou até mesmo obsoletos.

“O Mercado tem se desenvolvido muito rapidamente por aqui, caso você esteja interessado em gerenciar propriedades na Rússia, o melhor momento é agora” ela disse.

Darnell Little é um escritor contribuinte do JPM. Envie perguntas a respeito deste artigo para mnaso@irem.org.