Dicas de Como Alugar Imóveis Durante uma Recessão Econômica
Membro do IREM revela maneiras de trabalhar com inquilinos comerciais em tempos difíceis
(Rent Resolutions for a Weak Economy, March/April 2009)

Dando prioridade a comunicação & o atendimento ao cliente

Richard Muhlebach, CPM®

Muitos inquilinos comerciais passam por desafios financeiras durante uma economia enfraquecida e alguns terão dificuldades em pagar o aluguel em dia. As lojas a varejo estão entre as primeiras a sofrer os impactos de uma economia frágil, pois a maioria das pessoas começam a reduzir os gastos em praticamente tudo que seja supérfluo e adquirem somente o necessário. Varejistas nacionais sempre desenvolvem planos para sobreviverem durante uma economia fraca e muitas vezes acabam se saindo dessa situação com altos lucros por que eles descartam as lojas que apresentam baixos rendimentos com o intuito de eliminar custos focalizando-se com mais intensidade em seus clientes principais.

Durante uma crise econômica, alguns varejistas nacionais anunciarão o fechamento de algumas lojas e outras decretarão falência. Varejistas locais, os quais representam uma grande porcentagem dos inquilinos nos centros comerciais e shopping centers passaram por desafios adicionais. Na maioria das vezes eles possuem apenas uma loja, dessa forma o sucesso dessa loja determinará o seu destino. Cada varejista contribui no sucesso do shopping, se a loja não tem apresentado um bom desempenho e consequentemente acaba falindo, isso pode transmitir uma imagem negativa do shopping center. Em tempos de economia forte, este inquilino é substituído em questões de meses e o shopping preserva sua boa imagem. Entretanto, durante uma economia fraca, as vagas demoram bastante para serem preenchidas e frequentemente acabam sendo alugadas a preços reduzidos.

Gerentes de propriedades devem tentar auxiliar [a curto prazo] os inquilinos que estejam enfrentando problemas financeiros. Dependendo da situação e caso o problema persista, poderá ser o mais fácil substituir o inquilino. Entretanto, durante uma economia fraca será bem mais difícil encontra novos inquilinos, sendo assim, numa época desafiante como esta, os gerentes de propriedades e os proprietários devem encontrar soluções, mesmo que sejam “nada tradicionais” para resolver os problemas.

Algumas das soluções fornecidas abaixo poderão soar de mau gosto a muitos proprietários, porém nas atuais circunstâncias podem ser maneiras de conservar inquilinos e manter os espaços alugados. Antes de considerar qualquer solução, você deve analisar o impacto que os espaços vagos causaram em suas propriedades, especialmente em um shopping center/centro comercial.

FATORES DE MERCADO
O fator mais importante a ser considerado é o estado financeiro da propriedade. Como a propriedade absorverá vagas suplementares e perda de rendimentos? Por quanto tempo? O próximo fator é a condição do mercado imobiliário. Quanto tempo vai levar até que o espaço seja alugado novamente? Quanto custará em perda de aluguéis, concessões de aluguéis, melhoramentos no espaço do inquilino e custos com substituição de inquilinos? Caso a propriedade seja um centro comercial ou um shopping center, que impacto as lojas vagas causarão nas pessoas que utilizam esse shopping center frequentemente, a imagem do mesmo, a moral dos inquilinos atuais e as perspectivas dos inquilinos em relação ao shopping center/centro comercial?

O gerente da propriedade precisa determinar se o custo da substituição de um inquilino que está enfrentando dificuldades financeiras será muito elevado ou se vale a pena manter um inquilino que tem sido benéfico a propriedade há vários anos - avalie as soluções discutidas abaixo.

DETECTANDO INQUILINOS QUE POSSAM CAUSAR PROBLEMAS
O sinal mais evidente que o inquilino esteja enfrentando problemas financeiros é o atraso no pagamento do aluguel. Outros sinais incluem: diminuição nas vendas, redução de produtos em estoque, mercadorias antigas nas prateleiras, redução em publicidade e mudanças no horário de funcionamento da loja e de seus funcionários. Um bom relacionamento com seus inquilinos transmitirá confiança necessária para eles sejam francos com você sobre problemas financeiros que estejam a caminho ou até mesmo já estejam enfrentando.

Um inquilino que esteja passando por sérios problemas financeiros é propenso a pedir ajuda, geralmente solicitando desconto no aluguel, melhorias no espaço alugado ou até mesmo alguns meses de aluguel grátis [na maioria das vezes é necessário que se renove o contrato de locação por 1 ou 2 para que tais benefícios sejam obtidos]. Antes de sugerir soluções ao proprietário do imóvel, você necessita obter o balanço financeiro atual do inquilino. Se o inquilino possui múltiplas lojas ou negócios, o balanço financeiro de cada um deles também deve ser obtido. Estes negócios adicionais podem gerar fluxo de caixa suficiente para suportar a loja em questão.

O balanço financeiro pessoal do inquilino precisa ser analisado. O patrimônio líquido do inquilino talvez não justifique algumas das soluções abordadas abaixo. Assim que você possuir estes dados, você poderá discutir e recomendar ao proprietário várias soluções e consequentemente ofertar-las ao inquilino.

SOLUÇÕES POSSÍVEIS
O gerente de propriedade pode desenvolver soluções monetárias ou “não monetárias” para auxiliar inquilinos que estejam sofrendo durante uma economia fraca. As soluções não monetárias são geralmente permanente enquanto as soluções monetárias são tipicamente provisórias. Algumas destas soluções são direcionadas a inquilinos de varejo enquanto outras se aplicaram a inquilinos comerciais.

Soluções “Não Monetárias”
Os inquilinos podem possuir mais espaço do que realmente necessitam ou talvez não são capazes de utilizar todo o espaço que ocupam. Reduzir o espaço dos inquilinos resultará em redução de custos no aluguel. Com a redução do aluguel, os custos com encargos também serão reduzidos. Se os inquilinos estiverem localizados em um shopping center, os custos das utilidades também poderão ser reduzidos. Lojas menores podem funcionar com poucos empregados e reduzir os custos trabalhistas.

Relocar um inquilino para um espaço menor ou um espaço com um aluguel mais baixo é outra “solução não monetária”. Os fatores que irão determinar se esta é uma opção viável serão os custos que o inquilino terá que arcar com a relocação e também a disponibilidade de espaços menores naquele determinado momento.

Também pode ser beneficial a expansão do espaço dos varejistas, pois permitirá que eles vendam mercadorias adicionais. No entanto, você precisa se certificar que isso não causará um efeito negativo nos outros inquilinos do shopping/centro comercial ou sobre as vendas de outros varejistas.

Muitos varejistas não dispõem de recursos de treinamento, sendo assim você pode considerar a contratação de consultores para ministrar mini seminários e também consultas personalizadas para cada um de seus inquilinos. Este programa não deve ser motivacional, porém necessita fornecer discernimento suficiente para que aos varejistas desenvolvam: plano de vendas, uma política de redução de preços, a sinalização interna da loja [com a finalidade de destacar alguns produtos disponíveis], a elaboração de vitrines, técnicas orçamentárias e de vendas. O objetivo é ajudar o inquilino a se tornar mais sucedido. Os encargos dos consultores podem variar entre R$3.300,00 a R$6.600,00 por o dia. Três seminários de duas horas cada e 15 horas de consulta para 10 inquilinos podem custar entre R$10.000,00 a R$20.000,00 e despesas adicionais com custos de viagem.

Se o proprietário do shopping center estiver avaliando se esse tipo de programa realmente vale a pena, você pode lembrá-lo que a despesa, na verdade, é um investimento no recurso mais importante da propriedade -- seu inquilino. Muitas redes de shoppings implementam programas como este em tempos de economia fraca e forte.

Mais uma solução para auxiliar o inquilino é o cancelamento da taxa de quebra de contrato. Caso haja quebra do contrato, o proprietário conta com pagamento da devida taxa. Não há nenhuma regra básica quanto ao valor dessa taxa de cancelamento. O rompimento do contrato de aluguel elimina o problema do inquilino, por outro lado você terá um espaço vazio em sua propriedade.

Soluções monetárias diretas
Oferecer ao inquilino qualquer forma de alívio financeiro é uma solução que não agrada aos proprietários; entretanto, às vezes esta é a única maneira de preservar um inquilino, evitar espaços vazios e continuar a coletar algum aluguel. Abaixo segue a lista de sugestões:

Aluguel deferido: A inadimplência atual do inquilino e possivelmente os próximos seis meses de aluguel, podem ser deferidos e reembolsados durante o período posterior, tal como nos últimos 12 meses do aluguel. O aluguel mensal integral ou uma porção de cada mês pode ser adiado de seis a doze meses. Alguns proprietários desejam cobrar juros sobre o montante deferido, porém o valor dos juros será insignificante. Para que acrescentar encargos a um inquilino que esta passando dificuldades?

Aluguel por porcentagem: A maioria dos inquilinos de varejo paga um valor maior do que seu aluguel mínimo ou aluguel baseado na porcentagem de suas vendas. As lojas quem tem volume de vendas insatisfatórias, muitas vezes pagam o aluguel mínimo e nenhuma porcentagem adicional sobre o valor do aluguel. O aluguel de um inquilino pode ser emendado, sendo assim o inquilino pagará somente uma porcentagem menor do aluguel por um período pre-determinado, como por exemplo um ano. Após o término desse período, o aluguel retorna ao seu valor mínimo ou o mesmo pode ser baseado na porcentagem das vendas.

Remissão do aluguel: Esta é a solução mais difícil de ser aceita pelos proprietários. Toda ou uma parcela do aluguel de cada mês, dentro de um período específico são renunciados e os atrasados dos meses anteriores não serão pagos. O objetivo é ajudar o inquilino a sobreviver e fazer com que o proprietário recomece a coletar o aluguel brevemente. O proprietário pode exigir que uma porcentagem do aluguel perdoado seja utilizado com publicidade ou que o inquilino adquira novas mercadorias.

Depósito de segurança: O valor total ou uma parcela do depósito de segurança pode ser utilizado para saldar o aluguel que esteja pendente ou o aluguel do mês que esteja prestes a vencer. O proprietário não terá intensão de negociar com o inquilino enquanto estiver de posse do depósito de segurança, pois ele pode ser utilizado para cobrir parcialmente a inadimplência do inquilino caso o mesmo não tenha cumprido com seu compromisso ou deseje prestes a desocupar a propriedade.

Renegociando o aluguel: Se a concessão do aluguel é oferecida, você deve rever todas as cláusulas de encargos. Esses encargos devem ser renegociados ou eliminados a fim de conceder um alívio financeiro ao inquilino. Qualquer concessão deve ser documentada em um adendo. O adendo deve incluir um acordo de confidencialidade ressaltando que acaso o inquilino divulgue a concessão, o acordo será cancelado imediatamente e os demais encargos voltam a ser válidos. Raramente o inquilino comentará com vizinhos sobre esse tipo de acordo ou dará detalhes de sua atual situação financeira. O adendo deve indicar que o inquilino não tem nenhuma reivindicação contra o proprietário.

Embora soluções monetárias indiretas e especialmente diretas como alívio financeiro no aluguel não sejam a saída para todas as situações, elas oferecem soluções provisórias a problemas imediatos durante tempos difíceis. Na verdade, em alguns casos o alívio no aluguel pode ser a única solução.