O NOVO BARULHO
(The New Buzz, JPM March/April 2005)

Donos e administradores aproveitam de uma quantidade de  possibilidades tecnológicas com o objetivo de atrair e reter inquilinos

Por William e Patti Feldman

Novas tecnologias empolgantes que alargam as opções de comunicação, melhoram a produtividade e confôrto, elevam a segurança e  dão conveniencias inovativas são incentivos poderosos que donos de predios  e administradores podem oferecer para atrair inquilinos e  melhorar a retenção.

Dentre as primeiras tecnologias emergindo estão as que melhoram  as oportunidades de comunicação e dão os meios mais modernos  para   supervisionar e controlar os sistemas de operações dos predios.  Companhias procurando novo espaco ou considerando  estender o contrato  estão começando a procurar ativamente  a existencia dessas tecnologias, que em alguns casos provam  ser definitivamente um fator positivo ou mesmo um bom negocio em vez de sòmente  uma boa vantagem.

Ganhar com Sem Fios

Inquilinos querem acesso sem fios dentro dos seus escritórios e mesmo na rua sem interrupção ou chamadas que caem.  No entanto, os telefones celulares e outros  aparelhos sem fios tìpicamente não funcionam em estruturas grandes ou funcionam muito mal ou sòmente intermitentemente.  Aço, concreto e outros materiais de construção são hostis aos sinais sem fio-distorcendo, atenuando ou direcionando-os  errado- tornando -se dificil para os inquilinos, funcionários do prédio e primeiros socorros não só não poderem  usar telefones celulares, mas também sistemas de mensagens e transmissores de mensagens e também os  assistentes digitais pessoais ( PDAs). Materiais de contrução também inibem sinais wi-fi usados para acessar  sistemas de informação, locais de serviços baseados em radio desenhados para encontrar pessoas ou manter inventario e radios  de transmissão usados pelo pessoal de manutenção, policia e  primeiros socorros.

"Um sistema sem fio que supera a interferência e possibilita a completa amplitude de comunicações sem fio é, em essência, a mais nova utilidade,"diz Ed Jungerman, primeiro vice-presidente de produtos de administração e marketing, da   InnerWireless Inc.,  um provedor  de sistemas sem fio dentro de edificios sediado em Richardson, Texas , que distribui  qualquer tecnologia baseada em frequência de radio  que um provedor de serviço traz para dentro de um edificio, incluindo telefones celulares, radio de comunicação e outras aplicações   "escondidas ". "Isso faz com que um predio seja habitável para pessoas que dependem de serviços sem fios ."

Um único sistema passivo de antena com fio, como ID desenhado pela InnerWireless, pode atuar como a espinha que acomoda o spectro dos aparelhos sem fio.  De acôrdo com Jungerman, esse tipo de suporte principal  é, com efeito, um sistema de distribuição sem fio de faixa larga integrada  proporcionando cobertura uniforme através da estrutura para uma grande area de aplicações em cada andar e não escapa além  do prédio.

Durante os últimos dois anos, InnerWireless instalou mais de 20 milhões de pés quadrados de suporte em 44 localidades pelo país, incluindo  o novo edificio  Time Warner na cidade de Nova  York.  A  companhia  espera dobrar esse número em 2005.

"Este crescimento rápido  em conectividade sem fios é  análogo à organização e preparação  cedo dos sistemas HVAC para distribuir uniformemente  ar condicionado pelo prédio no princípio do século vinte, "  disse Jungerman .  No princípio de 1900, um  prédio era considerado abaixo  do padrão se êle não tivesse um sistema HVAC desenhado nele .  Assim também, as pessoas acostumadas ao serviço de telefone celular ( e todos os seus usos convenientes) em todos os lugares exceto em prédios de escritórios, poderão bem cedo, não aceitar essa falta de serviço dentro do prédio, disse Jungerman.

Chegará Breve a uma Propriedade  Perto de Voce

Donos de centros comerciais também estão entre os primeiros a adotar esses  novos tipos de tecnologia, disse John R. Summers, diretor, Commercial Real Estate/Americas, Johnson Controls.  Interessado em manter os compradores,  dentro o mais  tempo possível, os donos dos centros comerciais estão instalando capacidades sem fios para facilitar o uso de telefones celulares e outros aparelhos.

Donos dos centros comerciais também estão fornecendo telas digitais LCD que podem fàcilmente serem atualizadas com mensagens  atuais de propaganda , que surtem maior efeito do que cartazes e outros  tipos  de anuncios  em termos de acomodar  atualizações .

"Nós também estamos vendo mais  o uso de sinais de identificação que  cintilam propaganda individual de lojas aos PDA's de compradores  reconhecendo que o comprador entrou na estrutura," acrescentou Summers.

Donos  e gerentes de escritorios, também estão gravitando para receber sistemas sem fios que permitem a inquilinos individuais  acomodarem  suas necessidades específicas.   Disse Summers: "Edifícios sem fios estão a caminho de se tornarem a norma  na nova construção, com proprietarios proporcionando esta infra estrutura para todo o prédio porque isso faz  o prédio mais atraente aos prospectivos  inquilinos.  .  De fato, para alguns prospectivos inquilinos a impossibilidade de usar  aparelhos de comunicação sem fio em qualquer parte do prédio  será um enorme obstáculo a alugar um espaço.

" De uma perspectiva de custo, instalar sòmente uma antena  básica sem fio pode render uma poupança sôbre alternativas em nova construção porque um único cabo, em vez de  multiplos cabos, é puxado pelo prédio.  Fiação em múltiplos pontos de acesso em cada andar completa o sistema.

John Passanante, parceiro associado, Grupo  Syska Hennessy , uma firma nacional de consultoria, engenharia, tecnologia e construção com sede  na cidade de Nova York, tem visto um crescimento marcante de interesse na implementação imediata de sistemas sem fios  pelos prédios.  "Enquanto até recentemente uns dois anos atrás, as infra estruturas eram instaladas para que os inquilinos utilizem  alguma vez no futuro, agora os pontos de acesso estão  prontos ao mesmo tempo que a antena  de suporte,"disse êle.

A infra estrutura dedica uma certa quantidade de  largura de faixa a cada sistema.  Com cada provedor de serviço instalando seu próprio equipamento no subsolo e ligando-o  ao canal alocado da Comissão Federal de Comunicações na antena, os sinais estarão à disposição através de todo o prédio, êle explicou.  Por exemplo. desde que o corpo de bombeiros instale os equipamentos indispensáveis no subsolo, os funcionários do corpo de bombeiros podem usar seus radios de comunicação em qualquer parte da estrutura.

O Predio Mais Inteligente da Quadra

Além de melhor comunicação, que é o que pràticamente todos os inquilinos querem, companhias são frequentemente persuadidas ou vencidas pela  "inteligência  integrada"do prédio que pode melhorar a qualidade dos inquilinos.  Com a  apropriada infra estrutura no lugar para facilitar as comunicações sem fio, essas funções podem atingir desde o aquecimento e refrigeração  por contrôle  remoto em espaços individuais e outras aplicações de energia de consumo até "o inteligente"contrôle de acesso sem fio.

Aproveitando a vantagen  das  tecnologias existentes da internet , é  possível para os administradores de prédios  monitorar e controlar  sem fio os termostatos e outros equipamentos- em alguns casos  remotamente de um local de  fora.   A  acessibilidade da Internet pode dar também ao inquilino  conecção  à  Website do prédio e submeter  varios tipos de  pedidos de manutenção ou consertos de emergência.  Enquanto alguns pedidos, como trocar uma lampada ou consertar  um bebedor, exigirá  naturalmente uma intervenção local, ouitros, como  ajustar o termostato, poderão ser ajustados remotamente.

Quente Suficiente para  Você?

Johnson Controls, uma companhia de contrôle e administração com sede em Milwaukee, introduziu um sistema de contrôle sem fio  apresentando termostatos que podem ser colocados na parede sempre que houver necessidade, sem nenhum custo de fiação. As unidades são fáceis de acrescentar ou mover conforme  a evolução das necessidades dos inquilinos.  A companhia também oferece aos donos de prédios uma rede digital de vigilância que incorpora camaras sem fio.  O equipamento  proporciona  não sòmente  monitoria e fiscalização  como também pode guardar os dados para revisão.

Não muito abaixo do pico, na marioria das maiores  propriedades comerciais de multiplos inquilinos , os sistemas dos prédios poderão detectar  certa atividade e iniciar mudanças automàticamente, de acôrdo com Mike Potter, sócio fundador, Building Technology Advisors, em Los Angeles.  Por exemplo, um inquilino com um crachá de acesso entrando no saguão,  poderia disparar as luzes e ativar o sistema  HVAC que serve o espaço ocupado pelo inquilino.  O fluxo de ar poderia começar mesmo antes do inquilino entrar no elevador.

Se detalhes do HVAC podem ser acessados em linha direta para serem vistos pelo engenheiro do edifício, já é  possível ver quanto o  ar está  sendo entregue ao espaço individual de um   inquilino  e a  posição das válvulas, abafadores e outros equipamentos mecânicos.  De acôrdo com Paul Ehrlich, dirigente, Grupo .Building Intelligence em White Bear Lake, Minn, tendo a  habilidade de mudar a configuração  dos pontos definidos naquele espaço e resolver o problema, em  questão de minutos, na linha, é mais gratificante para o inquilino ( e de custo  eficiente  para o proprietário) do que ter que esperar pelo empregado de manutenção ou um serviço contratado para fazer o trabalho no local.

Brilhar uma Luz

Geoffrey Kasselman, presidente, Op2mize, um incorporador  e  corretor conselheiro de imóveis comerciais tec-centricos em Northbrook, IL, disse, "com um sistema de luzes de contrôle remoto  capacitado pela internet,  o contrôle de iluminação em cada instalação elétrica pode ser tão preciso  que a administração poderá  não sòmente saber  em tempo real quando a instalação está tendo dificuldades mas também  predizer o término do uso proveitoso de uma lampada, em ambos os casos provàvelmente mesmo antes do usuário requerer uma ordem de serviço.

Êles Vão Ficar Olhando

Os mesmos tipos de contrôle e monitoramento  remotos estão sendo integrados com câmaras de video de segurança, distribuição eletrica, sinalização digital, proteção contra fogo e sistemas de segurança adjacentes.  Por exemplo, se um funcionario reportar  um cartão de acesso perdido ou roubado, o sistema pode ser montado para gravar qualquer um que apresente o cartão, com a imagem remetida  ao gerente do prédio, explicou Ehrlich.

A Escrita na Parede

Integração inteligente que liga sinalização digital pelo prédio, da garagem ao telhado, também pode ser um forte ponto de venda para possíveis inquilinos, não  só  por causa das vantagens que essa integração pode prover em resposta a fogo ou outras necessidades de evacuar. O mostrador da lente projetora  flat plasma que ordinàriamente mostra propaganda ou  a lista de inquilinos  do edifício  pode virar vermelha e fornecer em tempo real  instruções  direcionais  altamente visíveis de evacuação.  Este tipo  de clara, sugestão visual  com certeza irá  comandar muito mais atenção do que um sinal estatico que as pessoas passam por êle todos os dias e totalmente o  ignoram, disse Ehrlich.

Abra Bem

Tôda essa rede de integração inteligente é possivel por causa do uso de  padrões abertos para componentes de sistemas e  conectividade sem fio, que é um novo desenvolvimento.  Não faz muito tempo , os sistemas eram  patenteados, dedicados e eram  instalados  separadamente. ( Por exemplo,  camaras video de segurança firmemente conectadas  eram conectadas sòmente a outro equipamente na mesma  instalação.)  Agora, de modo crescente, os sistemas dos prédios são compostos de componentes abertos padronizados, sem fio,usando pastilhas do mesmo tipo utilizadas em telefones celulares, computadores, toca DVD, , instalações de luz, termostatos e outros equipamentos  de contrôle dos prédios.  Isto abre a porta para o cenário de equipamentos falando  uns com outros  para maior eficiência.

Ligando os sistemas do prédio  com  a conectividade da internet também facilita  o contrôle de tempo real e contrôle do uso de energia.  Com dados  apropriados e montagem, é possível poupar energia  de  diversas maneiras.  Por exemplo, se uma companhia de utilidade oferece indices variados baseados na demanda, os inquilinos podem planejar alguns  usos  dos mais altos  por indice baixo, em horário de baixa demanda..

Além de tudo, de acôrdo com Ehrich, toda essa conectividade  realça a experiência dos inquilinos  colocando-os num espaço que é mais confortável e seguro, mantendo-os contentes para que êles não queiram  ir embora.  "O propósito é manter os inaquilinos  no índice de mercado ou acima do indice de mercado por mais tempo possível, mantendo o prédio ocupado e, em tempo, aumentando significativamente  o valor da propriedade."

Hora Apropriada para uma Mudança?

SBC, uma companhia de comunicações que  fornece uma grande linha de serviços  falado e de dados em 13 estados, oferece Business SmartMoves, um programa  conjunto de mercado para incorporadores, construtores, gerentes de propriedades e donos de propriedades comerciais   com muitos inquilinos .

Através do programa, SBC torna-se o único provedor de uma grande rede de serviços de telecomunicações preferido de propriedade, incluindo  telefone local e a longa distância e serviços de dados  baseado em fibras como hospedeiro da Web, conferência de videos,  rede local de conectividade e provedor de serviços Internet.  SBC traz as linhas para o subsolo do prédio, garantindo que  os serviços necessários estarão à disposição da propriedade e montando o cenário para a opção de conecção do inquilino..

"O conceito de poder trabalhar com um  unico ponto para todos os tipos de serviços de comunicações  em  um relacionamento preferido, enquanto  que ainda permitindo  escolha competitiva, pode ser um ponto de venda para possíveis pequenos inquilinos,"disse  o diretor de programação  da SmartMoves  Dianne Giacovelli.

Qualquer que seja a mistura de incentivos que um dono de propriedade decide oferecer, as mesmas tecnologias incorporadas na infra-estrutura para atrair inquilinos em potencial frequentemente são os mesmos fatores que contribuem para retê-los.  Assumindo que o dono do  prédio  conhece bem o mercado local, um investimento cuidadosamente selecionado de infra-estrutura  mais moderna por certo irá  lucrar em ambos curto e longo termos.

William e Patti Feldman (wfeldman@att.net) são colaboradores independentes sediados em Nova York e frequentes contribuidores do Journal.