Voltar para novidades

MISTURANDO
(“Mixing it up” JPM Nov/Dec 2005)

O crescimento súbito de construção de predios de uso misto estende-se das grandes cidades aos suburbios, transcendendo imagens de prédios desde o barato até o elegante,

por Darnell Little.

Incorporadores e gerentes de propriedades fazem tudo para acomodar o número crescente de residentes afluentes e inquilinos de posses interessados em alugar espaço em propriedades de uso misto promovendo imagem de luxo e conveniência.

Varejistas básicos locais não são mais  os únicos negócios interessados em ocupar andares térreos de prédios residenciais.  Residências sôbre lojas é a última tendência  do crescente  movimento  inteligente e prédios de uso misto  mais abonados estão aparecendo ràpidamente por todo o país.

Propriedades de uso misto dão um pulo vertical

Os varejistas consideram comunidades verticais o ideal para projetos de uso misto.  Grandes cadeias como Whole Foods Market, Safeway e Starbucks têm por alvo residentes de comunidades verticais como consumidor demográfico importante.

Adicionalmente, planejadores urbanos estão abraçando  o modo de vida vertical como um uso eficiente de terra preciosa.  E não são sòmente  incorporadores em centros urbanos como New York e Chicago buscando expandir  aluguel comercial no andar térreo.  Primeiros e segundos grupos de subúrbios e pequenas e médias  cidades estão fazendo o mesmo.

"Estamos vendo este tipo de crescimento desde as cidades grandes como Chicago até  áreas pequenas como aqui em Pullman, Washington," disse Glenn Crellin, diretor do Centro de Pesquisa Imobiliária de Washington.  Pullman, Wash., tem uma  população em tôrno de 25,000 pessoas. "Nos últimos 15 anos, eu acho que está acontecendo algo que não foi ainda categorizado estatisticamente, mas há bastante evidência  anedótica  de que está acontecendo."

O crescimento súbito de prédios de uso misto pode significar  grandes oportunidades para gerentes de propriedades.  O andar térreo- tìpicamente atraindo aluguéis baixos de tradicionais inquilinos residenciais e de escritórios querendo estar em andares mais altos- podem tornar-se espaços mais valorizados em prédios com o inquilino varejista certo.

"Os benefícios são uma  clientela  rica, rápido aluguel e coleta de aluguel fácil porque pode-se ter um inquilino varejista alugando múltiplos andares,"disse David Gantt, gerente de imóveis na área de Chicago que gerenciou varios prédios de uso misto, incluindo Marina Towers no centro de Chicago.  "Se tudo correr bem  e fôr bem estudado, pode ser muito bom."

União

Para colher os benefícios de gerenciar propriedades de uso misto, escolher o inquilino certo é a chave.  Um varejista de primeiro andar pode fàcilmente se tornar a face mais conhecida  de todo o prédio, definindo a imagem do prédio para a maioria dos de fóra. Um gerente de propriedade tem que considerar se o  varejista se assenta com a visão  total do prédio e considerar como esta visão pode mudar no futuro.

"Você não quer um fiador de garantia no seu andar térreo,"disse Steve Wilson,  primeiro vice presidente da AvalonBay Communities, que  é dono ou tem interêsse em 150 comunidades de apartamentos pelo país- muitas das quais são de uso misto.

Wilson considera varejistas grandes e pequenos, restaurantes e cafés- qualquer  que se entrose com sua visão geral de suas construções.

"Você quer varejistas servindo os bairros, baseado em amenidades,"disse Wilson.  " Você tem que considerar se é algo que irá contribuir para a comunidade." AvalonBay está desenvolvendo no momento um projeto em Manhattan com  a Whole Foods Market no andar térreo. "Isto é uma perfeita união de um varejista para aquele tipo de comunidade residencial."

Whole Foods Market está também feliz com a união.  Áreas  urbanas  densas como Manhattan são o tipo  exato de comunidades onde Whole Foods quer se localizar porque a companhia está interessada em graduados universitários em setores urbanos como uma demografia chave.  Atualmente, Whole Foods tem lojas em prédios de uso misto em Nova York, Chicago, Portland, San Francisco e Baltimore, com mais planejadas para Seattle, Miami e Minneapolis.

"Quando você olha para êsses mercados urbanos densos, o preço de imóvel é muito caro," disse Jim Sud, vice presidente executivo da Whole Foods.  "Nossa situação ideal é encontrar um local em um mercado urbano onde possamos construir uma loja que possa ficar sòzinha.  Porém pelo fato de terreno ser tão caro, isto requer prédio adicional para baixar nossos custos.  E a única maneira de fazer com que isso aconteça é ir vertical, ou com escritório ou residência em cima."

A habilidade de um varejista de pagar o aluguel é sempre uma consideração.  Tratando com grandes cadeias de varejistas como Whole Foods, gerentes de imóveis podem ficar confiantes de que o aluguel chegará na hora, disse Gantt, gerente de propriedade da área de Chicago.  Porém considerar um negócio que está começando como inquilino irá necessitar  de maior diligência para determinar se a seleção é uma decisão de negócio viável.

"A última coisa que você quer é uma pessoa fechando no seu andar térreo," disse Wilson.  "É absolutamente um sôco no ôlho se você tem um espaço de varejo desocupado porque é a primeira coisa que as pessoas vêem. Será a parte do projeto mais visível e dá um certo estigma ao prédio."

Usos multiplos significam desafios multiplos

Enquanto misturando inquilinos varejistas e residentes tem vantagens, mesmo com o inquilino certo, é um desafio. Gerentes de propriedades lutam com  as diferentes  necessidades de inquilinos e residentes, suas idéias variáveis sôbre como a propriedade deveria funcionar e  sua  falta de familiarização com propriedades de uso misto.

"O gerente de propriedade necessita ter duas cabeças para lidar com prédio de uso misto," disse Gantt.  "Uma cabeça que possa trabalhar com os residentes  e ser amistosa, e outra cabeça que pode trabalhar com inquilinos comerciais e ser forte o suficiente para lhes dizer que essas são as coisas que devem fazer para poder ficar aqui e manter todos felizes."

Um dos problemas cruciais para a maior parte de varejistas é estacionamento.  Varejistas gostam de estacionamentos grátis, livres para seus clientes, enquanto que residentes gostam de estacionamento reservado.  E enquanto varejistas querem atrair o maior número possível ao prédio, residentes com frequência sentem-se incomodados por grande multidão movendo-se  por suas residências, disse Ed McKeegan, presidente do MEI Serviços Imobiliários em Los Angeles.

Gerentes imobiliários devem também tratar de assuntos de contrôle específicos aos varejistas.  Se  o negócio de um varejista está com dificuldades , o gerente de propriedade pode ter pouca informação que afete a situação.  Diferente de um shopping onde o proprietário é como um parceiro dos varejistas, o varejista num prédio de uso misto tìpicamente tem muito mais autonomia, disse Gantt.

"O gerente de propriedade está mais ou menos sem fôrça para dizer ao inquilino varejista como  reger seu negócio ou como conduzir sua {relação publica} que é dele ( relação publica) e não sua ( relação publica) ,"disse Gantt. "Então o gerente lá é bem passivo."

Pondo de lado diferenças ideológicas, detalhes como lixo e remoção de neve,  segurança contra fogo, barulho e a aparência do prédio são razões comuns de disputa.  A maior parte das diferenças, no entanto, se resume na falta de conhecimento entre os residentes e inquilinos sôbre a vida em prédio de uso misto .  Educar inquilinos e residentes é um dos maiores desafios em gerenciar estas propriedades, disse Tim Broms, presidente da Cities Management em Minneapolis.

Whole Foods está alugando espaço no sub-solo do predio Time Warner  na cidade de New York.  Outras grands cadeias como Starbucks e Safeway  estão alvejando residentes em comunidades verticais como consumidor base, também alugando  espaços em andares  térreos em predios de uso misto.

Aspecto

"Nas Twin Cities, há uma grande falta de entendimento sôbre o que significa viver em uma comunidade de interêsse comum- que você tem que viver com vizinhos, que você tem que compartilhar,"disse Broms." E ao mesmo tempo você tem varejistas que nunca tiveram que lidar com proprietários que estão bem em cima dêles.  Fazer com que êsses dois grupos de pessoas possam se dar bem é um desafio."

Gerentes de propriedades de edifícios de uso misto em San Diego experimentam os mesmos problemas em educar moradores de prédios, disse Tom Olson, um gerente de propriedade da Champion Development.  Champion gerencia a Pasadena Collection, um  prédio condominio -varejo no distrito financeiro de Pasadena.

"Eu penso que muitos dos residentes na verdade não entendem no  que êles entraram, especialemente num prédio em San Diego, onde é realmente um novo ambiente urbano," êle disse.  "Muitas dessas pessoas estão enamoradas em viver em um ambiente urbano, e êles vêem todos os positivos.  Porém êles não entendem alguns dos negativos. Há assuntos de estacionamento, há o fator barulho, há muita gente indo à esses estabelecimentos varejistas tarde da noite. e há grande tráfego de veículo e pedestre.  Isto não é New York, e muitos dêsses residentes não estão preparados para isso.

Os gerentes de propriedades colocam às claras

Elaborar um contrato detalhado com varejistas- um desafio por si só  considerando a complexidade da situação- é necessário antes que qualquer um assine na linha pontilhada.

Ësses contratos de aluguel para inquilinos residenciais é  bem simples, mas podem se tornar complicados para varejistas," disse McKeegan. "O que é cobrado a um inquilino residencial está bem claro- gas, eletricidade e cabo. Isso pode se tornar incerto calcular o que deve ser cobrado dos inquilinos varejistas.  Há escadas rolantes indo ao segundo andar- ela deve ser cobrada ao inquilino? Quanto deve ser cobrado de estacionamento ao inquilino varejista?"

Gerentes de propriedades devem considerar se o estacionamento varejista ou residencial pode ser segregado, o preço do estacionamento para varejistas, opções para áreas comuns como saguões, acordos  para coleta de lixo, e horários de funcionamento e de remodelação para varejistas.  Todos êsses assuntos devem ser considerados com muito cuidado por ambos os lados antes que um acôrdo possa ser feito. 

Linda Arroz, co-proprietária da Dermology Med Spa, uma inquilina no andar térreo da Pasadena Collection, descobriu por si as complexidades envolvidas em um contrato de aluguel de uso misto."Vamos dizer que foi uma corrida hilariante ser confrontada com um contrato de 85 páginas, lê-lo, aprendê-lo, tentar entênde-lo e negociá-lo,"disse Arroz.

Seu contrato de aluguel  cobriu tudo desde quanto ela tem que pagar pela aárea de uso comum do prédio até as horas do dia em que seus empreiteiros podem fazer barulho.  Ela precisava de mais ar condicionado do que seu proprietario estava querendo lhe dar, então o contrato esclarecia quanto mais ela teria que pagar para  aumentá-lo. Sua parcela dos custos de estacionamento  também tiveram que ser resolvidos.  Também, a Pasadena Collection originalmente queria que sua spa ficasse aberta sete dias na semana.  Porém preocupada  se os seus custos iniciais  de serviço justificavam isso, Arroz negociou para seis dias por semana.

"Isso tem sido uma experiência incrível de aprendizado, e eu estou melhor porisso,"disse Arroz.  Ela estava preparada para fazer o que fôsse necessário para agarrar um espaço nesse bairro sofisticado de Pasadena, com sua maior parte de afluentes funcionários administrativos.  Isto é exatamente o tipo demográfico que ela necessita para seus  altos serviços de spa.

"A porcentagem de vacancias é muito baixa aqui,"" ela disse, "então encontrar um grande local com a mistura certa de comércios de bairros é mais importante do que qualquer coisa."

Espalhando a riqueza

Subúrbios como cidades também estão se beneficiando com a explosão de prédios de uso misto, dizem gerentes de imóveis.  Broms disse que êle está trabalhando em perto de duas dúzias de projetos de uso misto na área das Twin Cities, na maior parte no centro das áreas suburbanas.

"Nas Twin Cities, há muito poucos prédios de uso misto acontecendo no centro de Minneapolis e St. Paul.  Mas está acontecendo muito nos suburbios,"disse êle.  "Há tanta falta de espaço para construção que incorporadores estão encontrando êsses pequenos espaços onde êles podem demolir alguns varejos existentes e substituir o varejo e colocar residência em cima dêle.  Vemos isso acontecer em lotes nas esquinas de ruas por todo o lugar."

Interêsse do subúrbio em prédios de uso misto é uma das importantes máquinas dirigindo seu crescimento.  Especialistas imobiliários apontam duas razões atrás dêsse movimento suburbano.  Uma  são  as mudanças demográficas na população suburbana.  Um novo tipo de familia está crescendo nos subúrbios, além de casais com duas crianças.  Mais solteiros, divorciados, ou idosos estão vivendo nos subúrbios, e êles não querem necessàriamente morar em residências tradicionais de uma familia, criando um mercado para novos tipos de prédios  residenciais.

A segunda razão é o mercado varejista super-competitivo onde todos estão tentando diferenciar seu produto varejista da competição.  "A idéia de um shopping suburbano está cansada, está esgotada, já tem 30 anos, e as pessoas já os viram antes,"disse Brent Ryan, professor de planejamento urbano da Universidade de Illinois em Chicago."Residencial sôbre varejo é algo novo.  Você cria uma nova rua principal, coloca residência em cima dela, e loja cara embaixo.  É uma idéia nova, mas tem essa atração nostálgica.  Todos ganham.  É porisso que você está vendo isso acontecendo nos subúrbios."

Em ambos centros urbanos e suburbios, os planejadores urbanos vêem residência sôbre loja como um passo positivo no desenvolvimento residencial.

" As pessoas reconhecem que devemos ter crescimento inteligente,"diz Paul Ong, diretor do Lewis Center para Estudos de Politica Regional na Universidade da California em Los Angeles. "Há um eleitorado por lá que quer êste tipo de desenvolvimento.  E eu acho que a  longo prazo, cidades como Los angeles e um número de outras áreas irão ver que é difícil sustentar viabilidade econômica e crescimento real sem olhar bem  essa tendência."

Darnell Little é uma escritora contribuinte para JPM.  Perguntas relacionadas a este artigo podem ser enviadas a kgunderson@irem.org.

Voltar para novidades