Determinaciones de Arrendamiento en una Economía Débil
(“Rent Resolutions for a Weak Economy” March/April 2009)
Miembro de IREM revela algunas formas de trabajar con inquilinos comerciales en tiempos difíciles.
por Richard Muhlebach, CPM®
Muchos arrendatarios de comercios encuentran desafíos financieros durante una economía débil y algunos encuentran problemas tratando de mantener su renta de alquiler actual. Los arrendatarios de negocios de ventas al por menor o minoristas están entre los primeros negocios que tienden a sufrir cuando la economía llega a ser frágil, mientras que la mayoría típicamente reduce sus gastos con respecto a casi todo con excepción de lo esencial. Los minoristas nacionales desarrollarían un plan para poder sobrevivir en una economía débil y cómo salir de ella aun más fuerte por más bajo desempeño de ejecución que hayan tenido, reenfocándose en su clientela base y reduciendo sus costos.
Durante una crisis económica, algunos minoristas nacionales pueden anunciar la clausura o cierre de sus negocios y algunos pocos se declararían en bancarrota. Los minoristas locales, que componen un porcentaje grande de los arrendatarios anclados o desanclados en la línea de los centros comerciales enfrentan desafíos adicionales. Normalmente tienen una tienda, por lo que el éxito de esa tienda determina su futura suerte. Debido a que cada minorista contribuye al éxito de su centro comercial, si uno falla y eventualmente, sale del negocio, se podría emitir una mala imagen del mismo. En una buena economía, este inquilino es sustituido, por lo general, en unos pocos meses y el centro comercial continuaría funcionando sin problemas. Sin embargo, en una economía pobre, los espacios vacantes toman mas tiempo para ser arrendados y a menudo son arrendados a precios reducidos.
Como administradores de la propiedad, nuestra respuesta típica a los inquilinos que no pueden pagar la renta de alquiler a tiempo es la de trabajar con ellos por sólo un corto período de tiempo. Si el problema persiste, puede ser más fácil el sustituir al inquilino. Sin embargo, una economía débil a menudo hace que sea difícil reemplazar a los inquilinos, por lo que en estos tiempos difíciles, los administradores de las propiedades y los propietarios deben encontrar soluciones no-tradicionales al problema.
Algunas de las soluciones previstas a continuación sonarán muy desagradables para muchos de los propietarios de inmuebles, pero en extenuadas circunstancias puede ser la única manera para salvar a los inquilinos y la línea de renta que los espacios proporcionan. Antes de considerar cualquiera de estas soluciones, se debe analizar el impacto que conlleva tener muchos espacios vacantes en su propiedad, especialmente si se tratan de centros comerciales.
FACTORES DE MERCADO
El factor más importante a considerar es la situación financiera de la propiedad y, posiblemente, la propiedad en si. ¿Puede la propiedad absorber nuevas vacantes y perder ingresos? ¿Por cuánto tiempo? El siguiente factor es la condición del mercado de arrendamiento financiero. ¿Cuánto tiempo se tarda en volver a alquilar un espacio? ¿De cuanto es la perdida por costo de alquiler, alquiler de concesiones, mejoras hechas por el inquilino y gastos por contrato de arrendamiento por remplazo de inquilino? Si la propiedad es un centro comercial, ¿qué impacto tendría en la concurrencia el evidenciar espacios vacantes en el centro comercial, impacto sobre la imagen de este centro comercial, y la percepción de los actuales inquilinos y prospecto de inquilinos sobre el centro comercial?
Como administrador de la propiedad, si se quiere determinar si el costo de reemplazar un inquilino que está experimentando dificultades financieras es demasiado alto o determinar si se quiere conservar a un inquilino que haya sido valioso para la propiedad por varios años, puede considerar las soluciones que se analizan a continuación.
DETECCION DE INQUILINOS CON POSIBLES PROBLEMAS FINANCIEROS
La señal más evidente de si un inquilino pueda tener un problema financiero es el retraso en el pago de la renta de alquiler. Otros signos incluyen: la disminución de las ventas, bajo inventario, mercadería antigua en las estanterías, cambios en horarios de atención y dotación de personal, y una reducción de costos de publicidad de la tienda. Una buena relación con sus inquilinos les dará la confianza necesaria para ser abiertos acerca de los problemas financieros que están experimentando.
Un inquilino que cuente con graves problemas financieros es probable que pida ayuda, por lo general en la forma de una concesión de la renta de alquiler. Antes de sugerir soluciones al dueño de la propiedad, un debe obtener del inquilino información sobre su actual situación financiera. Si el inquilino tiene varias tiendas o empresas, se deben obtener los estados financieros de cada uno de ellos. Estas empresas adicionales podrían generar suficiente flujo de efectivo para apoyar a la tienda en problemas.
La declaración financiera personal del inquilino también debe ser obtenida. El patrimonio neto del inquilino no podría justificar ninguna de las soluciones sugeridas a continuación. Con estos datos se podría recomendar al dueño de la propiedad una conversación, y posiblemente, un ofrecimiento, de cualquiera de las siguientes soluciones
POSIBLES SOLUCIONES
Como administrador de la propiedad, usted puede desarrollar soluciones monetarias no-directas y soluciones monetarias directas para los inquilinos que están luchando en una economía débil y en un deprimido mercado de arrendamiento financiero. Las soluciones monetarias no-directas suelen ser permanentes mientras que las soluciones monetarias directas suelen ser soluciones temporales. Algunas de estas soluciones son principalmente para el sector minorista, mientras que otras soluciones se aplican a todos los inquilinos comerciales.
Soluciones monetarias no-directas
Los inquilinos podrían tener más espacio del que necesitan o podrían no costearse todo el espacio que ocupan. Reducir en metros cuadrados el área que los inquilinos ocupan bajaría el costo de renta de alquiler. La renta básica y los cargos por derecho de paso o servidumbre también bajarían. Si los inquilinos se encuentran dentro de un centro comercial, los costos de servicios públicos se reducirían también. Las tiendas más pequeñas también podrían determinar que pueden operar con menos empleados y reducir así los costos de mano de obra.
La reubicación de un inquilino a un espacio más pequeño o un espacio con un menor costo de renta de alquiler es otra solución monetaria no-directa. Los factores que determinan si es o no una opción viable versarían sobre los costos de reubicación del inquilino y la disponibilidad de espacios más pequeños.
También puede ser beneficioso para los arrendatarios de negocios de ventas al por menor o minoristas, expandir las disposiciones del contrato permitiéndoseles vender otro tipo de mercancía. Sin embargo, usted debe estar seguro de que esto no tendría un efecto negativo sobre el inquilino en el centro comercial, o en las ventas de otros minoristas.
Muchos minoristas locales no tienen los recursos para el entrenamiento, así que se podría considerar contratar a consultores para presentar seminarios pequeños y sesiones de consultoría personalizadas para sus inquilinos o arrendatarios. Estos programas no deberían ser motivacionales, más si proveer a los minoristas de un resumen de lo que significa el desarrollo de un plan de mercadeo, políticas de baja de precios, señales de ubicación de productos en tienda, exhibiciones en ventana y dentro de la tienda, técnicas de costos y presupuestos. La meta es ayudar a minoristas a hacerse comerciantes más exitosos. Los consultores de minoristas normalmente cobran $1.500 a $3.000 por día. Tres seminarios de dos horas con 15 horas de asesoría para 10 comerciantes podrían costar entre $4.500 y $9.000, más gastos de desplazamiento.
Si un dueño de un centro comercial está considerando si ese programa vale la pena o no, uno puede decir al propietario que su gasto significa una inversión hacia el valor más importante del centro comercial – sus inquilinos o arrendatarios. Muchas alamedas comerciales regionales han ejecutado estos programas durante economías débiles y fuertes.
Un arreglo mutuo de cancelación de contrato de arrendamiento es otra opción. El propietario debe esperar del arrendatario un honorario por la cancelación del contrato de arrendamiento. No hay una regla empírica para lo que debe ser un honorario de cancelación del contrato de arrendamiento. La cancelación del contrato de arrendamiento no sólo elimina el problema del pago de la renta de alquiler, sino que también crea una vacante.
Soluciones Monetarias Directas
El ofrecimiento a un inquilino de cualquier forma de compensación monetaria directa es una solución muy desagradable para los propietarios; sin embargo, esta es a veces la única manera de salvar un inquilino, evitando una vacante y de recaudar una cierta renta de alquiler. Se enumeran abajo diversas formas que aliviarían la renta de alquiler:
Alquiler Diferido: La delincuencia actual y un cierto alquiler futuro del inquilino, posiblemente a los seis meses próximos de alquiler, se difiere y se paga durante un período posterior a los 12 meses pasados del contrato de arrendamiento. La renta de alquiler entera mensual o una porción de la renta de alquiler de cada uno de los meses puede ser diferida de seis a doce meses. Algunos propietarios quieren cargar intereses en el monto diferido, pero el monto total de los intereses es insignificante. ¿Por qué agregar esa carga a un negocio agobiado?
Alquiler del Porcentaje: La mayoría de los arrendatarios minoristas pagan más que su alquiler mínimo o el alquiler basado en un porcentaje de sus ventas. Los comerciantes cuyas tiendas cuentan con ingresos bajos pagarían a menudo la renta de alquiler mínima y ningún porcentaje de la renta de alquiler debido a las ventas bajas. El contrato de arrendamiento puede ser enmendado así el arrendatario pagaría solamente el porcentaje del alquiler por un período específico, tal como un año. La tarifa de porcentaje puede ser la tarifa actual en el contrato de arrendamiento o puede ser aumentada algunos puntos. Cuando el año ha terminado, la renta de alquiler vuelve al costo mínimo contra el costo del alquiler basado en un porcentaje de ventas.
Perdón del Alquiler: Esta es la más difícil forma de compensación monetaria directa que los propietarios puedan aceptar. Todo o una porción de la renta de alquiler mensual de un período específico se renuncia y no se restituye. Una vez más el propósito es ayudar al inquilino o arrendatario a sobrevivir y a recaudar la renta del alquiler completa nuevamente en el futuro. El propietario puede requerir que un porcentaje del alquiler perdonado sea utilizado para la publicidad adicional por el arrendatario o para una nueva mercadería.
Depósito de Seguridad: La totalidad o una parte del depósito de seguridad (o garantía) pueden ser aplicadas al alquiler con opción a compra de propiedad o a una futura renta del alquiler. El propietario no está dejando nada al depósito de seguridad que podría ser utilizado para cubrir parcialmente el defecto monetario del arrendatario si el inquilino o arrendatario es desalojado por no pagar, o si él deja pendiente las premisas de alquiler.
Renegociación del Contrato de Arrendamiento
En caso de un ofrecimiento de una concesión de un contrato de alquiler, uno debería revisar el contrato de arrendamiento para cualquier arrendamiento oneroso dispuesto. Estas disposiciones del contrato de arrendamiento pueden ser renegociadas o eliminadas como una concesión a proporcionar el alivio de la compensación monetaria. Cualquier concesión debe ser documentada en un contrato de arrendamiento adicional. La adición debe también incluir una disposición que establezca el estado de confidencialidad si el inquilino divulga la concesión, el acuerdo es inmediatamente cancelado, y el alquiler y otros gastos se invierten nuevamente a los que eran inicialmente. Es raro que un inquilino o arrendatario divulgue a inquilinos vecinos que su actividad económica está siendo tan pobre que él necesita el socorro o alivio del alquiler del propietario. La adición debe también indicar que el arrendatario no tiene ninguna demanda contra el propietario.
Aunque las soluciones monetarias no-directas y especialmente el socorro monetario directo por alquiler no se propugna en cada situación, estas si ofrecen soluciones temporales a los problemas inmediatos en una economía difícil. De hecho, en algunos casos el socorro del alquiler puede ser la única solución.
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