La captura del Sol
Inversiones de Energía Solar ofrecen ahorro a largo plazo en costos Energéticos
("Capturing the Sun: Solar Power Investments Can Offer Long-Term Savings in Energy Costs", January/February 2010)

Por Diana Mirel

Considerada como un capricho de la nueva-era o monstruosidad arquitectónica, la Energía Solar es ahora una prometedora fuente de energía alternativa que alimenta un gran entusiasmo en el movimiento ecológico de la edificación sustentable. De hecho, la energía solar se ha convertido en una industria multimillonaria, con un crecimiento del 40 por ciento o más cada año, según la American Solar Energy Society (ASES).

Si bien las propiedades que cuentan con energía solar están lejos de ser poco comunes, los propietarios y administradores de bienes raíces buscan mantener los costos de energía bajos sopesando las ventajas de estos sistemas contra los fuertes costos iniciales de instalación.

PRONOSTICO SOLEADO

La tecnología solar más común para los edificios comerciales y residenciales es la tecnología solar eléctrica - también conocida como fotovoltaica. La tecnología fotovoltaica utiliza los paneles solares, colocados típicamente en azoteas o tejados o también  montados en el suelo, para convertir luz solar en electricidad de corriente directa.

Esta electricidad pasa a través de un inversor, se convierte en una corriente alterna, y luego se traslada a una caja de interruptores, proporcionando un punto de interconexión para el consumidor o la red. La electricidad entonces se transfiere en energía para las necesidades eléctricas de una propiedad, así como la energía eléctrica estándar.

Esta energía también se transmite a través de los enchufes de pared como en las típicas propiedades, y los sistemas de iluminación se encienden y apagan por intervalos de la misma manera. De hecho, la energía fotovoltaica típicamente apenas compensa la cantidad de electricidad necesaria de fuentes estándar - así que las propiedades no funcionan sin energía en la noche o en un día sombrío.

Consecuentemente, la energía solar puede trabajar en cualquier localización geográfica. Según ASES, los líderes nacionales para la energía solar son California, New Jersey y Colorado, además que California tiene cerca de dos tercios de todas las instalaciones solares de los E.E.U.U. El país número uno para la energía solar es Alemania, que tiene la misma latitud que Anchorage, Alaska.

“Si Alemania puede hacerlo, claramente cualquier estado de los EE.UU. puede hacerlo", dijo Neal Lurie, portavoz de la ASES. "No hay duda de que, con cielos completamente soleados se puede producir más energía. Incluso en un día nublado en Chicago, se puede generar energía utilizando la misma cantidad de luz solar que le permitiría diferenciar entre el día y la noche. "

La mayoría de las propiedades con energía solar buscan compensar cerca de 10 a 30 por ciento de su consumo de energía con energía solar. En la sede de Wayne National Forest, cerca de Nelsonville, Ohio, la energía de sus 302 paneles recoge 60.000 kilovatios que genera 30 a 34 por ciento de electricidad para la propiedad durante los meses más soleados y un estimado de 15 a 20 por ciento que la propiedad requiere anualmente

Sin embargo, es posible conservar aún más energía. La Fundación A. Peter y Vernice H. Gasser, en Napa, California, tiene un sistema de 125-kilovatios encima de su garaje, así como en la azotea de su oficina de 22.000 pies cuadrados. El sistema solar de la propiedad ha permitido a la Fundación Gasser compensar el 90 por ciento de su consumo de energía de su red eléctrica.

"Si usted hace una instalación solar y de ella sólo obtiene del 3 al 5 por ciento de energía de su normal consumo, no es realmente suficiente", dijo Nicholas E. Stolatis, CPM ®, director de iniciativas estratégicas de gestión de activos de Global Real Estate en TIAA-CREF, en Nueva York.

MODIFICACIONES: SIMPLE PERO COMPLICADO

Geografía de lado, la experiencia de las propiedades en cuanto a ahorro de energía con respecto a una instalación de un sistema de energía solar también depende del nivel al que se remodificará el edificio.

La tecnología solar eléctrica y la tecnología solar de agua caliente son dos modificaciones comunes ambas suelen ser instaladas en azoteas con paneles solares. La energía solar eléctrica o fotovoltaica esta pensada para compensar la cuenta eléctrica de un edificio, mientras que la tecnología solar del agua caliente compensa la cuenta de gas natural de un edificio.

Mike Hall, consejero delegado de Borrego Solar Systems Inc., en San Diego, dijo que es difícil determinar qué solución podría ahorrar más energía porque están "atacando diferentes partes del uso de la energía de un edificio."

Sin embargo, dijo, porque las propiedades normalmente requieren más la electricidad que el agua caliente - dependiendo de la actividad del edificio y la cantidad de agua que se calienta - los proyectos de agua caliente son artículos de precio generalmente más pequeño, y el impacto de ahorro es también por lo general menor.

Independientemente del tipo de modificación, la adaptación de un edificio para ser alimentadas por energía solar es bastante simple. Para modernizar la Sede Nacional Forestal de Wayne, una bandeja del panel fue meramente anclada en el azotea, dijo Steve Marchi, ingeniero forestal.

“No tuvimos que telegrafiar de nuevo y [ahora] no necesitamos ninguna baterías,” dijo.

Las modificaciones pueden llegar a ser más complicadas si es que se necesitan hacer mejoras estructurales. Cuando los ingenieros estructurales evaluaron la azotea de piedra del puerto de Obras Públicas en Stone Harbor, Nueva Jersey, encontraron que el edificio necesita algunas mejoras estructurales de acero para mantener a sus 315-panel de sistema solar.

EXAMEN DE CUIDADO
Para determinar el nivel de modificaciones que se tienen que hacer para instalar paneles de energía solar que una propiedad pueda necesitar, los propietarios y administradores de bienes raíces deben evaluar cuidadosamente sus edificios. El proceso de evaluación se inicia con la azotea. Si bien la mayoría de oficinas y edificios residenciales se han diseñado lo suficientemente fuerte como para un sistema, las cargas de azotea siguen siendo una preocupación importante.

"Un montón de gente pasa por alto esta parte, pero uno tiene que determinar si su bien inmueble es capaz de soportar esta instalación física," dijo Stolatis.

Si las cargas de la azotea constituyen un reto, existen otras opciones. Si el lote de suelo de la propiedad es lo suficientemente grande, los paneles solares pueden ser montados en el suelo. Además, muchos propietarios instalan paneles solares en la parte superior del espacio de su estacionamiento.

“De esta manera los paneles solares se convierten también en multifuncionales, pues generan energía además de darte sombra”, dijo Stolatis.

Los instaladores profesionales solares son capaces de determinar la mejor ubicación para los paneles solares, dijo Elva Gallagher, CPM, y el director de la Asociación de Administración de Comunidad y Gestión de bienes Inmuebles, AMO®, en Pleasantville, Nueva Jersey. La orientación de un edificio debe ser considerada de acuerdo al requerimiento de luz solar directa y la sombra mínima.

"Tener sombra de cualquier tipo afecta la producción del sistema y afecta la lectura", dijo David Potovsky, consultor senior de energía de Borrego. "Estos sistemas son normalmente instalados en la azotea planos para que podamos dirigir los sistemas de cualquier manera. Pero las cosas que dan sombra a la azotea - como parapetos o unidades de aire acondicionado – constituyen la mayor preocupación".

Los dueños y los administradores de edificaciones deben considerar, más que la propiedad en si, sus estructuras y características para poder hacer las instalaciones. Deben considerar si su azotea ofrece garantía. La mayoría de Sistema de paneles Solares tiene un período de garantía de 25 a 30 años, que significa que mientras más nueva es la azotea, mejor.

“Si la azotea necesita ser reemplazada en los próximos siete o menos años, entonces probablemente usted debería cambiarla antes que opte por instalar paneles de energía solar.” Dijo Potovsky.

Proteger cualquier garantía existente de este sistema es también imperativo. Antes de instalar un sistema de 50 paneles “Ambiental Way 1000” en un edificio de oficinas en Charlotte, N.C., Beth Machen, CPM, LEED-AP, presidente del grupo consultivo de Machen-Wingate, llamó a su inspector de azoteas para asegurarse que la instalación no anularía ninguna garantía.

INVERSIONES EN EL SOL

Al igual que un edificio debe ser cuidadosamente evaluado antes de la instalación de paneles de energía solar, los propietarios y los administradores deben considerar el costo y el retorno de ese proyecto.

Just like a building needs to be carefully evaluated before retrofitting it to be solar powered, owners and managers need to consider the cost and return of such a project.

Los sistemas eléctricos solares pueden costar entre $100.000 a más de $1 millones

“Por supuesto usted tiene que sopesar el costo de retorno,” dijo Gallagher. “Uno tiene que determinar si valió la pena el gasto visto a largo plazo”

El precio de la tecnología solar ha disminuido de un 30 a un 40 por ciento en el último año, según ASES, a causa de un esfuerzo para aumentar la producción, la mayor competencia entre los fabricantes de energía eléctrica solar y la crisis económica mundial, que ha dado lugar a una capacidad adicional a los fabricantes.

En última instancia, los propietarios deben determinar un retorno real de la inversión que trabajará para la situación específica. En promedio, un punto de equilibrio de seis a ocho años, parece tener sentido financiero para muchos propietarios, dijo Ken Hawk, administrador de distrito para el distrito de Stone Harbor, NJ

"Si se hiciera la instalación de paneles de energía solar y su punto de equilibrio es de 25 años, no vale la pena hacerlo", dijo Hawk "Hay demasiadas cosas que pueden suceder durante esos 25 años. Pero si es de seis o siete años, vale la pena hacerlo".

Aunque el costo inicial para la instalación de un sistema de energía solar puede ser desalentador, los defensores de esta nueva tecnología dijeron que el ahorro de energía no se puede olvidar

"La ventaja más grande, obviamente, es que la energía del sol es gratis una vez que se han instalado los paneles", dijo Tim Carey, director de la sostenibilidad en Pepsi Co, que agregó 16 paneles solares para su sede corporativa en Chicago. "Con el tiempo, el costo de los paneles es superado por la energía que han consumido".

COMPENSACION DE LOS GASTOS POR ADELANTADO

Los propietarios y administradores de edificios pueden reducir la carga de los costos iniciales por ser conocedores del negocio, sin embargo. La fundación Gasser estima un retorno de la inversión de 5 años para su sistema solar $ 1,5 millones.

Para ello, la Fundación ha renegociado sus contratos de arrendamiento con los inquilinos para incluir los gastos de electricidad basados en el promedio de su facturación anual de años anteriores a la instalación solar. La fundación agregó este costo al alquiler que pagan sus inquilinos en vez de tener que pagar una factura mensual por electricidad.

“No hay motivo para que el dueño de una propiedad instale paneles de energía solar si es que no va a generarle una ganancia o al menos el retorno de su dinero a largo plazo” dijo Joseph Peatman, Presidente de la Fundación Gasser. “La economía tiene que trabajar, y no funcionaría si sólo paga por el sistema y luego el ahorro pasa a los bolsillos de sus inquilinos. La renegociación de los contratos de arrendamiento no molesta en nada nuestros inquilinos... Así es como tenemos que pagar por el sistema, y en el largo plazo, así es como vamos a ser más competitivos que otros edificios. "

Las propiedades pueden también beneficiarse de la energía solar de forma creativa usando el espacio no utilizado. En Carolina del Norte, Machen dijo que tejados de los mega edificios y cocheras pueden ser alquiladas a la empresas de energía.

La compañía paga por la energía e instala todos los paneles solares.  La energía producida se remonta a su red, que la empresa de energía luego podría venderle. El propietario del edificio o estacionamiento se beneficia por el arrendamiento del espacio y además se ahorraría de los costos iniciales de instalación del sistema.

Las propiedades también pueden beneficiarse si no consumen toda la energía generada por el sistema. El excedente se puede vender en la red eléctrica local, y algunas compañías de energía ofrecerán a sus clientes los certificados de energía renovable que se deducirían de su próxima factura

Además, algunos instaladores de energía solar ofrecen opciones de financiamiento, lo que hace de la energía solar sea más accesible.  Borrego ofrece un acuerdo de compra de energía, mediante el cual se instala un sistema solar de forma gratuita, pero los clientes deben a su vez comprar la energía solar de la compañía por una tasa fija durante un período determinado de tiempo.  Elimina los costos iniciales de la fuerte inversión en el sistema, pero niega el concepto de energía libre

"Es una gran manera de hacerlo porque el propietario no está enganchado en las operaciones y gastos de mantenimiento, y no gastaran ni diez centavos por adelantado", dijo Potovsky.

RECOMPENSA POR EL CAMBIO

Rebajas e incentivos dados por el gobierno y los incentivos que cubren entre uno a dos tercios de los costos son quizás la forma más eficaz a la financiación de un sistema solar.

Miles de millones de dólares en incentivos de energía ecológica se ofrecen a través del Acta de Recuperación y Reinversión del paquete de estímulo del 2009. Los fondos serán compensados hasta el 50 por ciento del costo de las instalaciones de energía solar en algunos casos. De acuerdo con ASES, el gobierno federal ofrece un crédito de 30 por ciento tomado en forma de subvención directa para los propietarios de inmuebles comerciales.

"Es un incentivo para animar a las empresas para hacer estas inversiones tanto a estimular la economía y proteger el medio ambiente", Lurie de ASES, dijo.

A nivel estatal, más de la mitad de los estados del país ofrecen incentivos adicionales.  Machen dijo Carolina del Norte ofrece un crédito fiscal del 35 por ciento además del crédito del 30 por ciento del gobierno federal, junto con otro crédito del 5 por ciento en la depreciación acelerada, de una reducción impresionante total de 70 por ciento.
El Municipio de Stone Harbor, Nueva Jersey, recibió una subvención de 158.800 dólares del Programa de Energía Limpia de Nueva Jersey hacia un proyecto de 438.550 dólares del sistema solar para la construcción de su Obras Públicas, que incluyó paneles fotovoltaicos y las mejoras estructurales de azoteas.

"Los paneles tienen una garantía de 25 años, por lo que el análisis que hicimos va a lo largo de 25 años", dijo Hawk. "En el séptimo año debemos empezar a ver un flujo de caja positivo que fue parte de lo que invertimos en el proyecto.  Después de 25 años, deberíamos ver un flujo de caja positivo de 926.000 dólares. "

Aunque estos tipos de retornos e incentivos están causando muchos propietarios a explorar este negocio de energía solar, simplemente ser más inteligentes acerca del consumo de energía sigue siendo la primera línea de defensa, dijeron los administradores de bienes raíces.

"Creemos que el primer paso es asegurarse de que tienes eliminado todo sin-costo y bajo-costo de oportunidad", dijo Stolatis.  "La más barata contribución de energía eficiente es la conservación.  No utilizar dicho kilovatio es más barato que el kilovatio que puedes comprar".
Diana Mirel es una escritora que contribuye con JPM <. Send questions regarding this article to Markisan Naso at mnaso@irem.org . Enviar preguntas sobre este artículo a Markisan Naso a mnaso@irem.org.

ANEXO
Una historia de éxito solar
En 2003, Elva Gallagher, CPM, decidió instalar paneles de energía solar en  su casa.  Ahora, seis años más tarde, no podía estar más satisfecha con el resultado.

Después de luchar por encontrar una manera rentable de poner su casa en una zona rural de bosques, Gallagher y su esposo comenzaron a investigar sobre la energía solar. Ellos aprendieron rápidamente que los paneles solares son exentos de impuestos y que podían obtener un 70 por ciento de deducción estatal, junto con algunos créditos de impuestos federales - para no mencionar el ahorro total de energía y los beneficios ambientales que ofrece el sistema.  Después de mucha investigación, se instalaron 96 paneles, con un sistema de pedestal de 12 kilovatios en su propiedad.

Dado la adición de este sistema, Gallagher ha visto una reducción del 85 al 95 por ciento en sus facturas de electricidad. Antes de utilizar la energía solar, Gallagher usaba petróleo para calentar su hogar, el gasto era cerca de $ 1.200 a $ 1.500 por año - y eso fue cuando el petróleo estaba a $ .99 por galón en comparación con alrededor de $ 2.49 por galón en la actualidad. También fue un gasto adicional de $ 375 a $ 400 al mes en electricidad.  Hoy en día, una factura de electricidad promedio es de $ 150 a $ 200, y ya no necesita para calentar su casa con petróleo.