Building Value

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ビルディングバリュー
(“Building Value”, JPM Jan/Feb 2006)

年々変化するプロパティマネージメントは、かつての古い定義からの脱却と新しく価値のあるプロフェッションの定着を目指しもがいている by Darnell Little

リチャード・ミューレバッハ（CPM)がプロパティマネージャーとして働き始めたのは１９７１年のことであった。ある日ミューレバッハは、父親を彼が管理する８５店舗を持つモールに招き、その中を歩きながら彼の仕事を説明した。その時に彼の父がミューレバッハにたずねたのは、なぜそれぞれの店舗にマネージャーがいるのにモールはプロパティマネージャーを必要とするのかということであった。

ミューレバッハはその当時プロパティマネージャーの定義、役割、ニーズ、プロフェッショナリズムなどについて自信を持って答えることができなかった。現在彼はインターナショナルリアルエステートサービスとファンドマネージメントを行うカリフォルニア、ビバリーヒルズに拠点を置くケネディウィルソンでシニアマネージングディレクターの肩書きを持つ。彼が言うには、進化を続けてきたプロパティマネージメントという職業は、その結果として一般からの決して高くはない認知度と基本的な役割と責任に対する誤解を未だに持つという。

「私が思うに大多数の人はプロパティマネージャーが何をする者なのか理解していない。」と、ミューレバッハ。「不動産業界の中でもこの職業はなんというかあいまいな理解のされ方をされていて、私から言わせれば的を得た答えを持つものは少ない。そんなことだから多くの一般の人々が聞いたこともないというのもしょうがないのかもしれない。」

　 電球交換屋からビジネスマネージャーへ
プロパティマネージャーのプロフェッションとしての職業の理解があいまいである理由はこの職業の進化の過程にある。すなわち過去の定義「単純な管理人。詰まったトイレの掃除や電球の交換をする者。」から現在の定義「物件をアセットとしてみて管理をビジネスにする者。」への進化である。

「私は１９８３年からこのビジネスに携わっていて、この職業の変化、賃料を徴収し請求書を支払い基本的なレベルのサービスを提供する管理者から複雑な予算の計画、金融投資、契約書のネゴシエーションを行うプロフェッション、を今まで見てきた。」と、リンダ・クラーク（オレゴン、ポートランドにあるノリスベッグス＆シンプソンのシニアバイスプレジデント）。

保険会社、不動産投資信託会社、全国規模の証券会社のような機関不動産投資家が多くの不動産を買うようになってから、このプロフェッションはより複雑になりました、とスコット・メドース（ジョージアに拠点を置く不動産投資管理会社ウェルズリアルエステイトファンドのシニアバイスプレジデント）。

「制度化されたことがプロフェッションとしての一定の技術水準を保つニーズを生み出しました。」と、メドース。「私が２０年前にこのビジネスをはじめたとき、物件は地域のオーナーが所有するものでした。現在機関投資家が大規模の物件を所有し高い技術とプロフェッショナリズムを持った者が運用をすることは非常に一般的です。」

　 責任と報酬
資産を扱うことに長けた機関投資家はより多くの投資を不動産にシフトするようになり、彼らがプロパティマネージャーにより洗練された技術を持つよう強く要求したわけです、とクラーク。

「プロパティマネージャーは今でも管理者としての役割を持ちます。しかしより複雑な資産運用の責務も果たさなければなりません。」と彼女は言う。「機関からのクライアントはより高いレベルの専門家を求め、プロパティマネージャーにその技術を磨くことを強制してきました。」

責任の増加は報酬の増加につながりました。労働統計局からの情報によると中レベルの不動産、コミュニティの管理者の年収は＄３６，８８０、上位１０％のプロパティマネージャーは＄８６，６５０（２００２年度）。給料とコミッションを加え＄１００，０００を超えているという結果を出した情報誌もある。

メドースが思い出すのは１０年前典型的なプロパティマネージャーは＄３５，０００から＄４５，０００ほどの稼ぎであった。現在はその責任の大きさから＄５５，０００から＄７５，０００ほどになっている、とメドース。

「プロパティマネージャーに必要とされるスキルは近年さらに複雑になってきています。」と、クリストファー・リー（ロサンゼルスに拠点を置くコンサルティング会社CELの社長兼ＣＥＯ）。「そしてその複雑さとレベルの高さから、（マネージャーは）相応の給料が支払われるようになっています。」

[CPMメンバー給与のミディアンの増加]

“要”複合スキルセット
今日プロパティマネージャーに必要なスキルセットは、コミュニケーション、テクニカル、ファイナンシャルスキルの融合した独特のものになっています。とは、ポール・ベタノ（マサチューセッツに拠点を置く不動産会社サイメスアソシエイツの最高財務責任者）。

「優れたプロパティマネージャーは、予算を組む、テナントとの良好な関係を保つ、リーシングの知識を持つ、ネゴシエーションができる、そして建物管理の知識があります。それらの全ての技術を1人の人間に見るのはかなり難しいことです。」と、ポール。「（プロパティマネージャーは、）タフな職業です。適応できる人と適応できない人がいる。」

居住者とテナントのニーズを巧みに操るには高いコミュニケーションスキルが必要です。そして建物のオーナーのニーズとバランスをとるには、詳細でいて誰もが理解できる財務報告書を作成できるスキルが必要とされます。と、ジェームズ・サンソネ（セントルイスにあるサンソネグループ代表）。サンソネグループは居住用建物に加えて、小売、オフィス、工業系プロパティを管理しています。

サンソネが言うには、彼の居住者は、居住者間の衝突と苦情の解決ができる、対人スキルに優れたマネージャーを評価している。それに加え彼の小売系と工業系のテナントはよりプロフェッショナルであることが求められる。企業間の金融取引のルールを理解した対処ができる必要がある。

彼の会社が管理する物件のタイプに関係なく、サンソネが求める人材像は、ディテールにこだわり、効果的なスピーチができる、予算を理解し、監視されることをほとんど必要としないものである。

チャールズ・ウォルドロン（カリフォルニア、サンタモニカのマサリッチ社シニアバイスプレジデント）は、彼が重視するのは経営者的視点を持ったプロパティマネージャーだと言う。マサリッチ社は中規模ショッピングモールを全国に所有し運営する。ウォルドロンは、モールのプロパティマネージャーはCEO／最高経営責任者のようなものだと言う。つまり彼のプロパティマネージャー像は分析をする能力、コミュニケーション、パーソナルマネジメントスキルのセットを持つものだ。

「モールマネージャーは全ての要素をインプットしてから物事を捉えることができます。」とウォルドロン。「マネージャーは彼らをサポートする会社があるのを知っている。それでも自分自身で全ての要素に注目するよう訓練されている。私の社員は数字を理解していなければならない。プロフェッショナルなレベルでコミュニケーションができなければならない。そしてリーダーでなければならない。」

適任者はどこに

理想のプロパティマネージャーに必要な特性をリスト形式に挙げるのは簡単である。しかし資質のある候補を見つけることははるかに難しいだろう。サイメスアソシエイツのベタノは業界が人材の雇用に四苦八苦していると言う。

「毎週日曜日、ボストングローブ紙面には４つから８つのプロパティマネージャーの求人情報が載っている。」と、ベタノ。「この求人数はたくさんと言えるだろう。思うにこの職業は確立したプロフェッショナルの割に認知度がそれほど高くなく、広範囲なスキルを必要とするプロパティマネージャーは多くの候補者を躊躇させているのではないか。」

セルアンドアソシエイツのリーは業界が直面している深刻なタレント不足を感じている。プロパティマネージャーの転職率は約１７％となっていて、これが能力があり熱心なプロパティマネージャーを引き止めることの難しさを表している。

「（雇用の問題は）かつてそれほど深刻なものではなかった。いくつかの企業がマネージャーを交換することもあった。」と、リー。「業界はすべての要求を満たすことができる人的資源を供給できていません。タレント不足は深刻で、企業は別業界からの雇用を考えることを強いられている現状です。」ウォルドロンは、最近彼の会社の2つの上位職を別業界からのプロフェッショナルに与えました。２人とも小売業界、デパートからの転職でした。

「我々の人的資源のプールは比較的小さなものです。それはこの業界の緩やかな成長率から来ると思われます。」と、ウォルドロン。「新しくこの業界に飛び込んでくる人材も限られている。全てのデベロッパーは同じ池で釣りをしているようなものです。」

クラークも不動産業界外からの雇用で成功している。彼女は成功するプロパティマネージャーは建築、ビルマネジメント、銀行業界から多く来ると言う。

「長年にわたって、私は実際、不動産の経験をしなかった相当数の人材を雇いました。」と、クラーク。「しかし彼らは、必ずしもトレーニングで身につくものではないスキルを持っていました。それらは、素晴らしいカスタマーサービスの技術、洗練された数字への対応、マルチタスキング、その他の一般常識的なビジネススキルなどです。

それでも、業界全体で必要数の必要十分な資質を持つ人材を発掘することはできていない、とウォルドロン。

「我々の業界には周期があります。」と彼は言う。「半年前、わが社は明らかな人材不足でした。ポジションにいくつかの空きがありました。しかしここ数週間で多くのタレントを採用することができました。」

[プロパティマネージャー転職率推移]

社内でのタレント発掘
タレントがあなたの会社のドアをノックしに来ない周期の間、やらなければいけないことは内部社員の中からのタレント発掘だ。顧客の要求がコンスタントに増えていく中、継続したトレーニングと社員教育の必要性は誰もが同意するところだろう。

「我々も内部からの成長には力を入れています。」と、ウォルドロン。「社内訓練プログラムのためには多くの投資をしています。我々はエントリーレベルに近い人物にビジネスを教えることを行っています。長期目的を見据え、社員をよりよい製品として送り出すための投資です。」

ウォルドロンは、ビジネスを学ばせるために上級プロパティマネージャーとアソシエイツレベルの社員とのペアを組むようにしていると言う。

ノリスベッグス＆シンプソンでは、新規社員は社内教育と大学や組織（IREM、BOMI、地域の不動産教育機関）などのクラスを組み合わせたプログラムを修了することを求められている、とクラーク。

「私個人としては最も重要なパートは個人指導であると思っています。新人が経験を積んだ者とペアを組み、日常的に疑問に思ったことや業界のさまざまな側面を話し合うことができるようにすることが重要です。」と、クラーク。

ノリスもまたプロパティマネージメントをカバーするセミナーを毎月開いています。セミナーでのトピックスは、契約書の言語と条項、基本的なサイトエンジニアリング、エンジニアチームとの共同作業の注意点、コンストラクションマネジメント、基本的な会計、などを含む。ノリスは営業時間外に社外で教育を受けるものに対しはその費用を負担します。

　 社外教育
社内での教育プログラムに加え、業界のメンバーは外部教育に力を入れています。ダレル・ピット（BOMI教育部マネージャー、メリーランドの研究所課長）は、配管とファイアプロテクションシステムから投資分析とプロパティ獲得へのすべてのプロパティマネジメントプロフェッションに必要なクラスの枠組みを作る作業を行っています。

「ほとんどの生徒がすでにプロパティマネジメントに従事しているものです。彼らはスキルのブラッシュアップのためにクラスに参加しています。」と、ピット。「クラスの半分は技術的なスキルがある反面、ファイナンスの教育が必要な生徒。もう半分はその逆のパターンです。このプロフェッションの全てを網羅するのが以下に難しいかが分かります。」不動産会社は大学以上の教育に重きを置くようになっています、とリンダ・グラニト（ペンシルバニアのプロパティマネージャー斡旋会社EMLINグループのマネジングディレクター）。グラニトは現在の不動産会社が専攻は問わないが、少なくとも4年の学位課程を完了することを必要条件とするようになってると言う。

「私がこの５年間で見てきたことは、学士号（4年の学位課程完了）重視へのシフトです。」と、グラニト。「学士号のない履歴書には目を通すこともない会社が増えています。１０年前は学士号は特に目にとまらないような項目でした。」

いくつかの大学は不動産専攻のプログラムを大学、大学院両方で設置しています。シカゴにあるデポール大学は『the Center for Real Estate』課程を４年前にはじめました。それは不動産に関係するあらゆる資格の所得を目的としたコースです。フルタイムの生徒から現役のプロフェッションまで幅広い年代からの需要があります、とジョナサン・ドムブロウ（The Center教授）。

「このプログラムの滑り出しは大成功と言えるだろう。」と、ドムブロウ。「我々のクラスは常に満席です。」

このプロフェッションの進化のスピードが思うように進まない現状にありながら、クラークはこのプロフェッションの未来は明るいと言う。彼女はスマートなタレント達が生まれ、このプロフェッションを更なる高みに押し上げると確信している。

「思うに、未だ一般にはプロパティマネジメントが単純な管理人であるという認識が存在している。そしてそれは間違っている。」と、クラーク。「これは本物のキャリアです。大きな挑戦ではあるが、成功することでそれに見合った報酬と自身の成長を手に入れることができます。」

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