Азиатские рынки во главе урбанизации
(“Asian Markets Lead Urban Growth” Mar/Apr 2008)

Азиатские рынки во главе урбанизации
По мере роста численности населения стремительно расширяются возможности для строительства и управления недвижимостью

Автор Дарнелл Литтл

Ожидается, что в течение следующих 20 лет городское население земного шара достигнет 5 миллиардов. К 2030 году будет урбанизировано более 60 процентов мира, и увеличение темпов переселения людей из сельских районов в крупные города будет возглавлять Азия: по прогнозам, с настоящего момента до 2025 года городское население этой части света вырастет на 60 процентов.

ЧАЙНА-ТАУНЫ
Миграция в города происходит в Индии, Вьетнаме, Таиланде, Японии и Южной Корее, но самые ощутимые "сейсмические сдвиги" ощущаются в Китае, который испытывает беспрецедентный уровень миграции людей из сельской местности в города.

"Китай претерпевает самое сильное движение к урбанизации в человеческой истории", – утверждает Тарун Ханна, профессор бизнеса из Гарвардского университета. – "Наряду с экономической революцией, происходит социальная революция, которая возникает по всей стране."

В настоящее время численность городского населения Китая составляет 560 миллионов человек. По оценкам Организации объединенных наций, с настоящего момента до 2020 года около 20 миллионов человек в год будут покидать сельские районы и перебираться в крупные города. Правительство Китая в течение следующих 30 лет хочет добиться 70-процентного показателя урбанизации, что означает, что в городах страны будут жить 1,1 миллиарда человек.

Неумолимый сдвиг Китая в сторону урбанизации создает широкие возможности для инвесторов и застройщиков недвижимости. Ожидается, что к 2020 году рост численности городского населения создаст потребность в дополнительных 6 миллиардах квадратных метров жилья, а также потребность в дополнительных офисных и торговых площадях и иных направления развития земли и инфраструктуры, позволяющих приспособиться к этому росту.

С точки зрения иностранных инвесторов, потенциал огромен. Тим Джонсон, партнер в архитектурно-проекторской компании мирового уровня NBBJ, специализируется на крупных городских проектах в Азии и хорошо знаком с городским развитием в Китае.

"Требования постоянно меняются", – заявляет Тим Джонсон. – "Мы провели много времени, путешествуя по Китаю и встречаясь с нашими клиентами, чтобы попытаться четко разобраться в культурных различиях, которые могут у нас быть. И зная о том, что нас наняли с целью привнести в страну западные идеи, мы хотим быть уверены в том, что эти идеи будут гармонично сочетаться с культурными потребностями этой страны."

Один из текущих проектов Тима Джонсона – развитие городского узла в центре Даляня, второго по величине морского торгового порта в Китае.

Этот недавно заложенный проект смешанного назначения к 2010 году должен добавить на рынок Даляня 6,6 миллиона квадратных футов новых коммерческих площадей. Компания NBBJ собирается создать центральный район с жилыми, офисными, торговыми, гостиничными и рекреационными площадями, в котором предполагается построить пять изящных башен на пятиэтажных основаниях, где будут расположены торговые центры. Высота 70-этажной башни Dalian Center Super Tower One составит 1.235 футов, всего на 15 футов ниже Эмпайр Стейт Билдинг.

"Мы называем это городским оазисом," – говорит Тим Джонсон. – "Зная о том, что мы находимся в городской среде с высокой плотностью населения, мы хотим привнести в эту среду ощущение горного пейзажа."

ПЕСНЬ ЮГА
Согласно отчету ООН, Южная Корея сейчас входит в число стран с самым высоким темпом урбанизации в мире. К концу 2007 года почти 81 процент из 48-миллионного населения страны жили в городах, по сравнению с 57 процентами в 1980 году. Такой темп урбанизации не только один из самых высокий в Азии, но и почти такой же, как в Соединенных Штатах, и выше, чем в таких европейских странах как Франция и Италия.

"Южная Корея – одно из самых густонаселенных мест во всей Азии," – рассказывает Кионг Ван Нам, обладатель звания CPM®, работающий в компании Acres and Dollars, LLC из Сеула (Корея). – "Бизнес недвижимости здесь просто фантастический. Это один из самых активных рынков в мире."

Планируемый Нью-Сонгдо-Сити в Инчхоне (Южная Корея) смело можно назвать самым амбициозным проектом недвижимости в стране в настоящее время. Стоимость проекта, строительство которого было начато в 2004 году и должно завершиться в 2014 году, оценивается в сумму более $25 миллиардов. После своего завершения, Нью-Сонгдо-Сити станет домом для 65.000 человек и местом работы для 300.000 человек.

Расположенный в 40 милях к юго-западу от Сеула и в 25 милях от северокорейской демилитаризованной промышленной зоны, Нью-Сонгдо-Сити строится на участке, где в 1950 году во время корейской войны под Инчхоном высадился десант под командованием генерала Дугласа Макартура. Проект является совместным предприятием компании-застройщика Gale International и корейского производителя стали POSCO E&C.

Призванный стать центром международного бизнеса, Сонгдо будет иметь 50 миллионов квадратных футов офисных площадей, 30 миллионов квадратных футов жилых площадей, 10 миллионов квадратных футов торговых площадей, 5 миллионов квадратных футов гостиничных площадей и еще 10 миллионов квадратных футов открытых общественных мест.

Идеи дизайна Сонгдо, по большей части, взяты из других крупных городов мира. В Сонгдо будет 40 процентов озелененной территории с системой мини-парков наподобие парков в Саванне (штат Джорджия), каналы как в Венеции и большой центральный парк, похожий на нью-йоркский. Там также будут музеи, аквариум и поле для гольфа.

Чтобы закрепить статус мирового делового центра, в Сонгдо будет мультивалютной зоной, и основным языком там будет английский. Сонгдо будет первой свободной экономической зоной в Южной Корее, где иностранцы смогут приобретать землю в собственность, открывать школы и больницы, а компании смогут получать корейские налоговые вычеты.

ТОКИЙСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ
В Японии, где самая зрелая урбанизированная экономика в Азии, степень урбанизации превышает 65 процентов. Лидером является Токио, численность населения которого, по прогнозам, в 2020 году достигнет 10 процентов от численности населения страны в целом, а численность населения в районе "Большого Токио" составит 30 процентов, согласно данным Ясунори Ямамото, обладателя звания CPM, работающего в Токио.

По словам Ясунори Ямамото, сильная концентрация населения в районе Токио началась около 1996 года, что стало следствием падения цен на землю, после того как лопнул пузырь японской экономики. В центре Токио все еще можно купить квартиру в кондоминиуме семейного типа немногим дороже $400,000 – это почти вдвое меньше, чем во времена экономического бума. 

Кроме того, Ясунори Ямамото сообщил, что молодое поколение японцев все больше привлекают удобства центра Токио, такие как больницы, образовательные учреждения, развлечения и магазины, что приводит к концентрации населения.

Действительно, Токио в настоящее время испытывает строительный бум, стремительно преобразующий целые микрорайоны. В течение следующих нескольких лет в различных деловых районах города запланировано возведение более дюжины небоскребов.

В состав открытого недавно в центре Токио комплекса Tokyo Midtown Complex, построенного токийской компанией недвижимости Мицуи Фудосан, входит жилое здание Tokyo Midtown Residences на 410 квартир, гостиница Ritz Carlton Hotel, медицинский центр, музей, конференц-зал и различные розничные магазины.

В комплексе Tokyo Midtown Complex, который занимает площадь более одного миллиона квадратных футов, под зеленые насаждения отведено 40 процентов территории, а во время строительства было пересажено 140 деревьев.

Ожидается, что потрясающие темпы урбанизации в Азии сохранятся в течение следующих двух десятилетий. Составляя 60 процентов мирового населения, Азия представляет для застройщиков и будущих управляющих недвижимостью не только сложные задачи, но и возможности, по мере того как огромные массы людей продолжают перемещаться из сельских районов в города, требуя творческого подхода к решению проблем насыщенной городской жизни.

Дарнелл Литтл является внештатным корреспондентом Журнала управления недвижимостью (JPM). Вопросы по данной статье направляйте по адресу mnaso@irem.org.