Creando una propiedad libre de crimen
("Creating a Crime-Free Property" Journal of Property Management January/February 2012)

Por Nancye J. Kirk

“Los delincuentes van a desbaratar todo para lo que fuiste contratado. Van a destruir tu propiedad. Van a destruir tu reputación. Destruirán el barrio que lo rodea. Y puede tardar meses, si no años, para conseguir que la buena reputación regrese", dijo Rebecca Noel, Directora Ejecutiva de Sociedad Internacional Libres de Crimen (International Crime-Free Associatio -IFC),  la comunidad oficial de servicio para el departamento de policía de Tucson y portavoz en la Conferencia de Otoño de IREM sobre Liderazgo en San Diego en octubre del 2011.

Rebecca Noel recordó que ninguna propiedad es inmune a la actividad criminal, puesta en evidencia con los administradores de las propiedades, quienes tienen la obligación de intervenir la actividad ilegal, no después de que ocurra, sino antes de que suceda y que el daño esté hecho, al convertirse en expertos en la identificación de las señales de advertencia de la actividad delictiva. 

Un programa desarrollado por el IFCA se ha diseñado para hacer precisamente esto. Este programa  de IFC Libres de Crimen, apela a la participación activa y la colaboración de las tres partes interesadas, la ley de gestión de observancia de la propiedad y los inquilinos o residentes de todos los que trabajan hacia la meta común de hacer de una propiedad razonablemente segura y mejorar la calidad de vida de los residentes mediante la prevención de problemas antes de que formen parte de las estadísticas del delito.

Lanzado inicialmente por Tim Zehring, un oficial de Mesa, Arizona, del departamento de policía en 1992, el Programa Libres de Crimen, el cual incluye tres fases que deben ser completadas bajo la supervisión del departamento de policía local-se ha extendido a casi 2.000 ciudades en 44 estados de Estados Unidos, cinco provincias canadienses, así como México, Inglaterra, Finlandia, Japón, Rusia, Malasia, Nigeria, Afganistán y Puerto Rico. Los administradores de la propiedad quedan individualmente certificados después de completar la formación en cada fase, y la propiedad se certifica al término de las tres fases.

TRES ES UN CRIMEN
FASE 1—ENCUESTA
Como parte del Programa Libres de Crimen, la prevención del delito a través del Diseño Ambiental (CPTED) se lleva a cabo la encuesta. La encuesta CPTED se basa en la idea de que el adecuado diseño y el uso eficaz del medio ambiente construido puede llevar a una reducción en el crimen por sí mismo, y el miedo que produce el crimen. La encuesta CPTED tiene en cuenta cómo las características de diseño de una propiedad, el paisajismo y el acceso natural puede convertirse en una invitación a los criminales, o se puede corregir para crear una barrera contra la conducta ilegal e inapropiada. 

FASE 2—INSPECCION
Noel dijo que la segunda fase del Programa Libres de Crimen es llevar a cabo una inspección minuciosa de la propiedad. La encuesta CPTED incorpora una inspección para asegurarse de que puertas, ventanas y cerraduras estén en conformidad con las normas mínimas, así como la evaluación de la iluminación exterior y las normas de mantenimiento de jardines y revisión de los procedimientos de control de claves. 

Nos preocupamos por instalar mirillas, cerraduras auxiliares para las ventanas, cerrojos, tornillos de tres pulgadas para las placas, paisajismo e iluminación ", dijo Noel.

"La forma cómo recortar sus arbustos y árboles puede ser un factor muy importante en la eliminación o invitación a la actividad de la delincuencia." 

Con respecto a comprensión de la encuesta, Noel señaló que (la encuesta incorpora CPTED) dos inspecciones diarias, tanto una inspección el día y una inspección de la noche. "En la noche, estamos buscando la iluminación." 

FASE 3—MANTENIMIENTO
La encuesta CPTED también contiene una revisión de mantenimiento. Un mantenimiento deficiente, o una propiedad deteriorada indican la falta de preocupación por los inquilinos y los propietarios y es considerado como una alfombra de bienvenida a los futuros inquilinos no deseados. Una propiedad que parece mantenerse, por el contrario, proyecta una imagen de una comunidad que es segura, tranquila y limpia, y por lo tanto atrae a los buenos inquilinos. Un programa de mantenimiento eficaz incluye prácticas tales como remover el graffiti rápidamente, desalentar el vandalismo de pronta reparación de los daños y mantener la propiedad bien cuidada y libre de basura. 

"El personal de mantenimiento puede ser sus ojos y oídos", dijo Noel. "Ellos necesitan saber qué buscar cuando entran en apartamentos o aprender a reconocer los elementos sospechosos que son arrojados a la basura. Es por eso que los empleados de mantenimiento son parte del Programa Libres de Crimen". 

Según Noel, aprender a identificar las señales de advertencia de la actividad delictiva es de suma importancia. Mientras que los funcionarios encargados de hacer cumplir la ley están entrenados en esto, los administradores de propiedades pueden no estar tan familiarizados con la forma de identificar ese tipo de actividad. 

VERIFICANDO Y DESALOJANDO
Reconociendo que las propiedades libres de crimen atraen y retienen a los tipos de inquilinos que quieren los administradores de las propiedades en sus propiedades y que contribuyen a una conclusión más solida, las implicancias de la responsabilidad de las premisas no debe ser ignorada.

Noel ha recordado a los propietarios, a las compañías de gestión de la propiedad y los gestores de la propiedad que pueden ser considerados responsable de lo que ocurre en sus propiedades. Tomar medidas para eliminar las actividades delictivas a través de un programa de capacitación, tales como el Programa del ICFA Libres de Crimen, puede ir muy lejos en el caso de una denuncia por la demostración de la gestión que está haciendo todo lo posible para erradicar la delincuencia. 

Llamadas de servicio a la policía y reportes escritos a la policía son los dos parámetros clave utilizados para medir el éxito del Programa Libres de Crimen. De acuerdo con el FIAC, las propiedades que han adoptado el programa han visto un promedio de 37 por ciento de reducción en llamadas a la policía para el servicio y una disminución del 48 por ciento en los reportes a la policía. En muchas ciudades, los descensos han sido mucho mayor, llegando tan alto como 85 por ciento. La implicación de los administradores de propiedades es innegable. La reducción de la delincuencia, según Noel, "puede conducir a una base de inquilinos más estables y satisfechos, menor mantenimiento y costos de reparación y con esto aumentar el valor de una propiedad." 

Además de ayudar a los administradores de propiedades a aprender a identificar las señales de la actividad criminal y desalentarla, el programa también ofrece una visión en asegurar una base de inquilinos más estables a través de controles de detección y de crédito, así como consejos sobre qué hacer cuando un inquilino se envuelve en una actividad criminal. Muchas áreas se están incorporando en sus ordenanzas que el propietario y administrador son legalmente responsables de la actividad criminal en una propiedad.

"En la mayoría de estas ordenanzas, todos son responsables de conocer lo que ocurre en su propiedad y también son responsables de la limpieza de su propiedad cuando se trata de poner atención a la actividad delictiva que está ocurriendo", dijo Noel, quien agregó que los administradores de las propiedades que no tomen medidas sobre estos asuntos podían ver sus propiedades reduzcan su reputación.

"Una vez que uno se entera de que el inquilino está incurriendo en algo criminal, se debe iniciar inmediatamente el proceso de desalojo", dijo Noel. "No seas un administrador que tiene venda en los ojos e ignora la situación, solo por que el inquilino paga su alquiler". 

BARRA LATERAL
Los siguientes son los indicadores de la actividad ilegal:

• Un aumento en el tráfico peatonal y vehicular, o patrones inusuales de tráfico. Un aumento en la actividad del tráfico de personas que se detienen sólo por un breve periodo de tiempo, o la observación de alquiler de camiones de mudanza, que pueden ser utilizados como laboratorios de metanfetamina.
• Olores extraños o inusuales que emanan de una unidad. Un fuerte olor a amoníaco, similar a la de una caja de arena para gatos, o el olor del cloroformo, pueden ser signos de un laboratorio de metanfetamina.
• Basura alrededor de un apartamento o casa. Si su personal de mantenimiento está encontrando un montón de basura, especialmente afuera de la puerta, preocúpese.
• Comportamiento sospechoso. Preste atención al nerviosismo, tics, heridas por rascado intenso y los ojos llorosos, especialmente cuando los inquilinos lleguen a pagar el alquiler.
• Las cantidades excesivas de artículos para el hogar. Los artículos del hogar se pueden utilizar para crear laboratorios de metanfetamina: latas grandes de cableado de cobre de acetona, envases de vidrio, jarras de café de cristal que contiene el residuo extraño de color rojo, grandes cantidades de líquido de frenos y cajas de fósforos sin las pastillas delanteras.

BIO:
Nancye J. Kirk (nkirk@irem.org), es directora estratégica /vicepresidenta del Instituto Global de Servicios de IREM sede Chicago.